Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατατάσσει πλέον τους κατόχους οικοδομικών αδειών με προνόμια βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού σε πέντε διαφορετικές ομάδες.
Η ταξινόμηση αυτή γίνεται στο πλαίσιο συμμόρφωσης με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έκρινε ότι ορισμένες διατάξεις του ισχύοντος νομικού πλαισίου είναι αντισυνταγματικές. Παράλληλα, στόχος είναι να περιοριστεί η αβεβαιότητα που κυριαρχεί επί μήνες στην αγορά, επιβραδύνοντας σημαντικά τη δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα.
Οι κατηγορίες καλύπτουν:
-1. Όσους έχουν ξεκινήσει ήδη τις οικοδομικές εργασίες, έχοντας προβεί σε έναρξη εκσκαφών έως και τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
-2. Τους κατόχους αδειών που εκδόθηκαν νόμιμα, αλλά μέχρι την ίδια ημερομηνία δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες. Οι άδειες αυτές υπολογίζονται περίπου σε 2.500.
-3. Όσες οικοδομές βρίσκονται σε φάση κατασκευής ή έχουν σχεδόν ολοκληρωθεί, αλλά η πρόοδός τους έχει ανασταλεί λόγω προσφυγών ή εκκρεμών αιτήσεων ακύρωσης. Αυτές ανέρχονται περίπου σε 200 περιπτώσεις.
Επιπλέον, η νέα ρύθμιση επεκτείνεται και σε έργα που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το Ταμείο Ανάκαμψης, το ΕΣΠΑ και το ΤΑΑ. Περιλαμβάνονται επίσης οι περιπτώσεις ειδικών πολεοδομικών σχεδίων δημόσιων και στρατηγικών επενδύσεων, όπως τα ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ, με χαρακτηριστικό παράδειγμα το έργο στο Ελληνικό. Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται τα διατηρητέα κτήρια και τα μνημεία, με σκοπό την προστασία και ανάδειξή τους.
Από την άλλη πλευρά, εξαιρούνται οριστικά από το νομοθετικό πλαίσιο, σύμφωνα με τις αποφάσεις του ΣτΕ, δύο διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές: η μη προσμέτρηση των παταριών στον συντελεστή δόμησης και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Η νέα ρύθμιση, την οποία συνυπογράφουν ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς –με την επεξεργασία της να έχει ξεκινήσει επί θητείας του Θεόδωρου Σκυλακάκη– στοχεύει στην αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας των ιδιωτικών οικοδομικών έργων. Παράλληλα, επιχειρεί να αντιμετωπίσει τη νομική αβεβαιότητα που έχει πλήξει ιδιοκτήτες ακινήτων, υποψήφιους αγοραστές, επενδυτές, κατασκευαστικές εταιρείες, αλλά και τις αρμόδιες διοικητικές υπηρεσίες. Η αβεβαιότητα αυτή προκλήθηκε από την οριζόντια εφαρμογή του νόμου χωρίς προηγούμενη επιστημονική μελέτη ή σχεδιασμό με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Οι κερδισμένοι
Το νέο πλαίσιο διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών και θωρακίζει τα έργα που είχαν ξεκινήσει με νόμιμο τρόπο εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Η κατηγορία αυτή θα μπορεί να προχωρήσει στην υλοποίηση των οικοδομικών αδειών, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση ή πρόσθετο κόστος, ενώ οι κάτοχοι των αδειών αυτών θα μπορούν εφόσον το επιθυμούν να αναθεωρήσουν τις άδειες χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Στη συνέχεια, με Προεδρικό Διάταγμα, και σε εναρμόνιση με τις κατευθύνσεις του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Πρόκειται για την ημερομηνία που το Συμβούλιο της Επικρατείας ανακοίνωσε την περίληψη της απόφασης βάζοντας διαχωριστικές γραμμές στις οικοδομικές άδειες.
Χωρίς καταβολή οικονομικού ανταλλάγματος για να εξασφαλίσουν τους όρους της οικοδομικής άδειας που έχουν εκδώσει θα υπόκεινται επίσης οι στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, κ.α) καθώς θεωρείτε ότι έχει ήδη έχει προηγηθεί για αυτές επιστημονική τεκμηρίωση αλλά και τα διατηρητέα κτίρια.
Οι άδειες που πρέπει να αναθεωρηθούν
Διαφορετική προσέγγιση ακολουθεί το ΥΠΕΝ για όσους δεν πρόλαβαν να κάνουν έναρξη εργασιών μέχρι και τις 11 Δεκεμβρίου του 2024. Η κατηγορία αυτή δεν χάνει το δικαίωμα δόμησης, ωστόσο οφείλει να αναθεωρήσει την οικοδομική άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα του ΝΟΚ και οι προσαυξήσεις.
Για όσους κάνουν αναθεώρηση της οικοδομικής τους άδειας η ρύθμιση προβλέπει ότι θα απαλλάσσονται από φόρους, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις. Πρόκειται για διάταξη που έχει αρχίσει ήδη να δέχεται κρητική από την αγορά υπό την έννοα ότι οι απώλειες των μπόνους κοστίζουν πολύ περισσότερο από μερικές εκατοντάδες ευρώ για τα παράβολα και τις εισφορές. Οι αναθεωρήσεις αυτές προβλέπεται ότι θα διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.
Ποιοι θα πληρώσουν για να χτίσουν με ΝΟΚ
Δύο κατηγορίες οικοδομικών αδειών θα χρειαστεί να πληρώσουν για να χτίσουν με τα μπόνους του ΝΟΚ. Αυτές είναι όσες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί σε βάρος τους αίτηση ακύρωσης και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου με στόχο να αποτραπεί το φαινόμενο των εγκαταλελειμμένων ημιτελών κτισμάτων.
Ειδικότερα, αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής, η κατασκευαστική διαδικασία συνεχίζεται άμεσα, με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις, εφόσον πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.
Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του ΥΠΕΝ για να εξετάσουν με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις ΝΟΚ. Κατόπιν εξασφάλισης των προαναφερόμενων εγκρίσεων, μπορεί να συνεχίσει η κατασκευή με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ, εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ.
Πρόνοια υπάρχει από το υπουργείο και για τους επενδυτές που κατέχουν οικοδομικές άδειες ενταγμένες σε ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά προγράμματα (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) με σκοπό να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων αυτών και η αξιοπιστία της πολιτείας.
Στην περίπτωση αυτή, το ΥΠΕΝ θεσμοθετεί το λεγόμενο περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή σημασία καθώς προβλέπει: α) την καταβολή ενός τέλους από τον ιδιοκτήτη και τον εργολάβο που κατατίθεται σε Ειδικό Λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του οικείου δήμου και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις. Τα μέτρα αυτά θα εξειδικεύονται μέσα από ένα Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).
Πώς λειτουργεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Στόχος είναι η διατήρηση των αδειών που συνδέονται με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.
Τι είναι το ΕΣΠΙΑΠ
Το ΕΣΠΙΑΠ είναι ένα Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικό Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), μέσω του οποίου θα εξειδικεύονται οι στοχευμένες δράσεις που θα γίνουν σε επίπεδο Δήμου ή Δημοτικής Ενότητας, όπου έχουν δοθεί κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Το ΕΣΠΙΑΠ που εκπονείτε εντός δύο ετών από την έγκριση του θεσμικού πλαισίου παρέχει νομική θωράκιση και δυνατότητα χρήσης των κινήτρων, χωρίς αλλαγές στην οικοδομική άδεια, για τις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται. Μπορεί να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, περιγραφή της περιοχής και των υφιστάμενων αδειών, ανάλυση νομικών ζητημάτων και ακυρωμένων αδειών, περιβαλλοντική αξιολόγηση και επιπτώσεις, προτάσεις για διαχείριση και αναπροσαρμογή σχεδίων, χρονοδιάγραμμα υλοποίησης και οικονομική ανάλυση, παρακολούθηση – αξιολόγηση – συστάσεις – τεκμηρίωση.
Με Προεδρικό Διάταγμα θα δίνεται η δυνατότητα να εξειδικευτούν τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, να καθοριστεί η διαδικασία έγκρισης του ΕΣΠΙΑΠ, καθώς και το ύψος και η διαδικασία του τέλους.
Τέτοια μέτρα μπορεί να είναι η δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων, αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση, αστικές υποδομές ή αναβαθμίσεις (πεζοδρομήσεις, φωτισμός, υλικό αστικής επίπλωσης κ.ά.), η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων. Επιπλέον, η χρηματοδότηση απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο Δήμο, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων. περιβαλλοντικές δράσεις, όπως ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης.
Τέλος για τις στρατηγικές επενδύσεις προβλέπεται ότι κατόπιν πρότασης του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και με την γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) εκδίδεται Προεδρικό Διάταγμα σύμφωνα με το οποίο εγκρίνεται η εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το αίτημα θα πρέπει να συνοδεύεται από ειδική τεκμηρίωση εντός προθεσμίας 3 μηνών από την έναρξη της παρούσας ρύθμισης.
Πηγή: protothema.gr
