Νέες ρυθμίσεις για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, τις εργασίες μικρής κλίμακας και τη λειτουργική συνένωση όμορων ιδιοκτησιών περιλαμβάνει το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου. Προβλέπονται επίσης ταχύτερες διαδικασίες για την αδειοδότηση εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων σε Λαύριο και Βοιωτία, καθώς και η δυνατότητα δωρεάν μεταβίβασης φραγμάτων και συνοδών εγκαταστάσεων στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ.
Στο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ περιλαμβάνονται σημαντικές παρεμβάσεις για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5, δηλαδή τα κτίσματα με τις βαριές αυθαιρεσίες, χωρίς οικοδομική άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση και κάλυψη και άνω του 20% καθ’ ύψος. Στόχος είναι να μπορέσουν να τακτοποιηθούν, καθώς η διαδικασία για τη συγκεκριμένη κατηγορία σταμάτησε το φθινόπωρο του 2020. Με τις νέες διατάξεις προστίθενται δύο περιπτώσεις κτισμάτων στις εξαιρέσεις: όσα είχαν υπαχθεί στους παλιούς νόμους 4014/2011 ή 4178/2013 και μεταφέρονται στο πλαίσιο του ν. 4495/2017 ή του νέου Κώδικα.
Η δεύτερη εξαίρεση αφορά κτίρια και εγκαταστάσεις κοινωφελούς χαρακτήρα, όπως δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικούς παιδικούς σταθμούς, παιδικούς σταθμούς νομικών προσώπων των δήμων, κτίρια της εταιρείας Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές κοινωνικής πρόνοιας. Η εφαρμογή της εξαίρεσης συνδέεται με την υποβολή σχετικής αίτησης εντός της προθεσμίας που προβλέπει η παράγραφος 2 του άρθρου 344 του Κώδικα για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, χωρίς να είναι σαφές αν πρόκειται για σκόπιμη επιλογή ή για λάθος παραπομπή που θα πρέπει να διορθωθεί.
Το ΥΠΕΝ εισάγει επίσης δύο αλλαγές στο πλαίσιο της λειτουργικής ενοποίησης ιδιοκτησιών. Πρώτον, προβλέπει ειδικά τη λειτουργική ενοποίηση μεμονωμένων όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο. Η ενοποίηση μπορεί να αφορά δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα διαφορετικών κτιρίων ή γειτονικούς χώρους για εμπορική και επαγγελματική χρήση, εφόσον επιτρέπεται η χρήση και πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις, ώστε να διευκολύνεται η δημιουργία μεγαλύτερων λειτουργικών εγκαταστάσεων. Απαιτείται συναίνεση τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών ανά διηρημένη ιδιοκτησία που ενοποιείται, ανεξάρτητα από αντίθετες προβλέψεις της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή του κανονισμού συνιδιοκτησίας, με την προϋπόθεση ότι διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων.
Δεύτερον, προστίθεται η δυνατότητα μονομερούς εκτέλεσης επεμβάσεων ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού, με δαπάνη των ιδιοκτητών που ενοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, εφόσον οι επεμβάσεις περιορίζονται εντός αυτών. Διατηρείται, τέλος, η δυνατότητα λειτουργικής κατάτμησης και επαναφοράς στην προηγούμενη κατάσταση, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Το κείμενο της διαβούλευσης περιλαμβάνει και σειρά διορθώσεων και επικαιροποιήσεων του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο οποίος είχε δημοσιευθεί σε ΦΕΚ μόλις τον περασμένο Ιούνιο, κυρίως στις διατάξεις που καθορίζουν τις εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ). εργασίες μικρής κλίμακας
Η βασική αλλαγή αφορά τις εργασίες που εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ. Η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης εντάσσεται πλέον στις εργασίες για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού. Αντίθετα, τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα θα αφαιρούνται από τη συγκεκριμένη κατηγορία εργασιών και θα υπάγονται στον γενικό κανόνα, σύμφωνα με τον οποίο, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων της νομοθεσίας. Οι εξαιρέσεις εξακολουθούν να περιλαμβάνουν τις εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων και ανεμογεννητριών. Συνολικά, η προτεινόμενη διατύπωση διαμορφώνει σε 12 τις κατηγορίες εργασιών που εξαιρούνται από το συγκεκριμένο οικονομικό όριο.
Παράλληλα, εισάγεται ειδική ρύθμιση για τις εργασίες μικρής κλίμακας σε κτίρια ιδιοκτησίας της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ). Η πρόβλεψη αφορά εργασίες που εκτελούνται σε κτίρια τα οποία εντάσσονται στο Πρόγραμμα Ανάπτυξης Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις προβλέπεται η δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως του προϋπολογισμού του έργου.
Η προτεινόμενη ρύθμιση επιταχύνει τις διοικητικές διαδικασίες για την κατασκευή, τον εκσυγχρονισμό, την αναβάθμιση και τη λειτουργία υφιστάμενων και νέων εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων (ΕΑΣ) στο Λαύριο Αττικής και στην Πύλη Δερβενοχωρίων Βοιωτίας. Ειδικότερα, προβλέπεται ότι τα αιτήματα εξαίρεσης από την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα εξετάζονται κατά απόλυτη προτεραιότητα και κατά παρέκκλιση γενικών και ειδικών διατάξεων, με έκδοση απόφασης εντός αποκλειστικής προθεσμίας 30 ημερών από την υποβολή πλήρους φακέλου και διάρκεια ισχύος έως πέντε έτη.
Η ειδική άδεια για τις σχετικές βιομηχανικές εγκαταστάσεις θα εκδίδεται εντός 20 ημερών από την αίτηση. Ως προς την πολεοδομική διαδικασία, τα απαιτούμενα σχέδια και οι μελέτες θα υποβάλλονται στο ΥΠΕΝ και θα εξετάζονται από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, το οποίο θα πρέπει να γνωμοδοτεί εντός 20 ημερών, ενώ οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν μετά τη θετική γνώμη του. Επιπλέον, προβλέπεται ειδική εξαίρεση για τη λειτουργία των εγκαταστάσεων, με διατήρηση των υποχρεώσεων για την προστασία αρχαιοτήτων, όπως η προηγούμενη έγγραφη ειδοποίηση της αρμόδιας υπηρεσίας πριν από τις εκσκαφές και η διακοπή των εργασιών εφόσον εντοπιστούν αρχαιότητες.
Ανοίγει επίσης η δυνατότητα μεταβίβασης φραγμάτων στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ. Η ισχύουσα ρύθμιση για τη δωρεάν μεταβίβαση του φράγματος και του ταμιευτήρα του Ευήνου διευρύνεται και επιτρέπει τη μεταβίβαση και άλλων φραγμάτων, καθώς και των συνοδών εγκαταστάσεών τους, εφόσον έχουν κατασκευαστεί από υπηρεσίες του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Η μεταβίβαση θα γίνεται χωρίς αντάλλαγμα, με κοινή απόφαση των υπουργών Υποδομών και Μεταφορών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία θα μεταγράφεται ατελώς στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία.
Η προτεινόμενη ρύθμιση παρατείνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, αντί της 31ης Δεκεμβρίου 2026, την προθεσμία υπαγωγής των αυθαίρετων κατασκευών που βρίσκονται στο Δέλτα του Έβρου στο ειδικό καθεστώς του άρθρου 411 παρ. 4 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Η παράταση αφορά κατασκευές που είναι σύμφωνες με το ειδικότερο περιεχόμενο και τους όρους του προεδρικού διατάγματος προστασίας της περιοχής, χωρίς να τροποποιούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής και το ειδικό καθεστώς που εφαρμόζεται κατά παρέκκλιση συγκεκριμένων περιορισμών της γενικής νομοθεσίας.
Ακόμη διατηρείται η αναστολή επιβολής κυρώσεων έως το τέλος του έτους και η μη εφαρμογή της απαγόρευσης δικαιοπραξιών για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται λόγω της χρήσης πολεοδομικών κινήτρων και προσαυξήσεων βάσει ΝΟΚ, εφόσον υποβληθεί εμπρόθεσμα αίτηση επανέκδοσης μέσω του συστήματος e-Άδειες. Η προστασία αφορά ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων και, σε κάθε περίπτωση, δεν μπορεί να υπερβαίνει την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Στο νομοσχέδιο διευκρινίζεται επίσης ότι οι σημειακές ή εντοπισμένες τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, καθώς και οι αλλαγές στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης, θα πρέπει να συμμορφώνονται με ισχύοντες περιορισμούς που απαγορεύουν, κατά κανόνα, τη μείωση των κοινόχρηστων και αναγκαίων κοινωφελών χώρων, την αύξηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης και δυσμενέστερες αλλαγές στις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης, ενώ απαιτούν συμβατότητα με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια πρώτου επιπέδου.
Το νομοσχέδιο διορθώνει τη νομοθετική παραπομπή που αφορά την οριοθέτηση των οικισμών που προϋφίστανται του 1923. Οι βασικές προϋποθέσεις για την πολεοδόμηση και την επέκταση των συγκεκριμένων οικισμών δεν αλλάζουν, καθώς εξακολουθεί να απαιτείται εγκεκριμένο Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Έως την έγκρισή τους διατηρούνται οι μεταβατικές δυνατότητες με εγκεκριμένο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, ενώ προβλέπεται και η εκπόνηση περιβαλλοντικής μελέτης όπου απαιτείται. Η αλλαγή δεν δημιουργεί αυτοτελώς νέα δικαιώματα δόμησης.
Σχετικά με τον προσδιορισμό των ιδιοκτησιών που μπορούν να λάβουν οικοδομική άδεια πριν από την πράξη εφαρμογής, προσδιορίζεται με σαφήνεια η διάταξη βάσει της οποίας καθορίζονται οι ιδιοκτησίες που εντάσσονται στο πυκνοδομημένο τμήμα πολεοδομικών μελετών. Διατηρείται η δυνατότητα χορήγησης οικοδομικών αδειών πριν από την πράξη εφαρμογής, εφόσον έχουν τακτοποιηθεί, μεταξύ άλλων, οι υποχρεώσεις εισφοράς σε χρήμα και η μετατροπή της εισφοράς σε γη σε χρηματική υποχρέωση.
