Ο Σεπτέμβριος φέρνει έντονη κινητικότητα στην ενοικίαση ακινήτου, με φοιτητές, εργαζόμενους και οικογένειες να αναζητούν νέο σπίτι και τους ιδιοκτήτες να καλούνται να πάρουν κρίσιμες αποφάσεις. Από τον πρώτο έλεγχο του σπιτιού μέχρι την παράδοση των κλειδιών, υπάρχουν βήματα που μπορούν να καθορίσουν αν η μίσθωση θα κυλήσει ομαλά ή θα δημιουργήσει προβλήματα.
Στην πράξη, η διαδικασία δεν αρχίζει με την υπογραφή, αλλά πολύ νωρίτερα: από την κατάσταση του ακινήτου, την επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, την εγγύηση, τους λογαριασμούς και την ασφάλιση. Για τους ιδιοκτήτες, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς δίνει έναν χρηστικό οδηγό στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη, από τις Εκδόσεις Καστανιώτη.
Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι
Πριν βγει ένα ακίνητο στην αγορά, πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού, με έμφαση στις βασικές εγκαταστάσεις και στα σημεία που σχετίζονται με την ασφάλεια.
Σε αυτά περιλαμβάνονται η σωστή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της εξώπορτας και γενικά ό,τι επηρεάζει την ομαλή και ασφαλή χρήση της κατοικίας. Η σαφής σύσταση είναι ότι ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να μπαίνει προς ενοικίαση.
Παράλληλα, στο μισθωτήριο είναι σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο πιο ξεκάθαρη είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοση, τόσο μειώνονται οι πιθανότητες να προκύψουν αργότερα διαφωνίες.
ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση
Στις υποχρεώσεις που πρέπει να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι απαραίτητο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων και έχει ισχύ 10 ετών. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ.
Δεν πρόκειται, λοιπόν, για μια λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Είναι ζήτημα που πρέπει να έχει τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση.
Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου
Ένα από τα βασικά σημεία των συμβουλών του Στράτου Παραδιά και του Ηλία Παπαγεωργιάδη αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι συναλλαγή που τελειώνει την ημέρα της υπογραφής, αλλά σχέση που ξεκινά τότε και μπορεί να κρατήσει χρόνια.
Γι’ αυτό το πρώτο κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις του: ενοίκιο, κοινόχρηστα, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύονται.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να μιλήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο γίνεται πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να πληροφορηθεί πού μένει σήμερα, γιατί αλλάζει σπίτι και, αν το κρίνει σκόπιμο, να ζητήσει σύσταση.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή προσπαθεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει, βεβαίως, να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.
Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας και μισθώματος, ο ιδιοκτήτης έχει κάθε δικαίωμα να ζητήσει από τον υποψήφιο ενοικιαστή την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως από το οικογενειακό του περιβάλλον, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή.
Σε μια περίοδο που οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά δημιουργούν υψηλές προσδοκίες, χρειάζεται προσοχή και στον καθορισμό του μισθώματος. Το ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι μισθώνονται πραγματικά σε αυτό το ποσό.
Η πραγματική απόδοση του ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που εισπράττονται και όχι από εκείνα που ζητούνται. Ένας συνεπής ενοικιαστής που πληρώνει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να είναι πολύ καλύτερη οικονομικά επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά δεν μπορεί να το καταβάλει.
Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη κι αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, άρα η αναγραφή ενός ή δύο ετών δεν έχει καμία έννομη συνέπεια.
Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, αλλά και της προσωρινής διαμονής. Οι μισθώσεις αυτές δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών.
Γι’ αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία να αποτυπώνεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.
Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία
Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να περιγράφονται με σαφήνεια οι όροι της σχέσης.
Στο μισθωτήριο πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο όπου αυτό απαιτείται.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η συμβουλή του οδηγού είναι σαφής: η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη και, όταν υπάρχουν ζητήματα που δεν είναι απλά, να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ είναι η πιο άμεση και προσιτή λύση.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ
Η συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθείται και από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά.
Η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Το ένα δεν αντικαθιστά την ανάγκη να υπάρχει ένα αναλυτικό συμφωνητικό που να αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνήσει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής.
Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση
Μια πολύ συγκεκριμένη οδηγία είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο. Η εγγύηση πρέπει επίσης να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους και όχι ως ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να κρατήσει όταν λήξει η μίσθωση.
Γι’ αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί ανάμεσα στις δύο πλευρές.
Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά
Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σειρά με την οποία πρέπει να γίνουν οι τελευταίες κινήσεις πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις πάγιες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά όσο η ηλεκτροδότηση παραμένει στο δικό του όνομα ή όταν στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος.
Η σύσταση είναι πρώτα να ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και μετά να παραδίδονται τα κλειδιά του ακινήτου.
Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται και στις υπόλοιπες παροχές. Η συμβουλή είναι να μη μισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής. Η καταγραφή και η σωστή μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή προστατεύουν τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων.
Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή
Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την πορεία εξόφλησης των κοινοχρήστων και ο διαχειριστής να έχει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα αν υπάρξει καθυστέρηση ή άλλο πρόβλημα.
Η επισήμανση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς η μη καταβολή υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη.
ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, και είναι χρήσιμο τα στοιχεία αυτά να αναγράφονται στο μισθωτήριο.
Παράλληλα, συνιστάται να παρακολουθείται η πορεία των λογαριασμών της κατοικίας, ώστε ο εκμισθωτής να γνωρίζει αν εξοφλούνται και να μην ανακαλύψει μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα συσσωρευμένες οφειλές σε βάρος του, για τις οποίες ο ίδιος θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνος έναντι της ΕΥΔΑΠ.
Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο
Μια ακόμη βασική σύσταση αφορά την ασφάλιση. Το ακίνητο είναι σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και η μίσθωσή του δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να το προστατεύει.
Η πρόταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον για βασικούς κινδύνους, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποδίδει εισόδημα μπορεί, αν υποστεί σοβαρή ζημιά, να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια στον ιδιοκτήτη: τόσο από το κόστος αποκατάστασης όσο και από την απώλεια μισθωμάτων.
Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο
Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες:
– Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο.
– Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή.
– Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
– Και μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.
Και ένας τελευταίος κανόνας: μιλήστε πρώτα
Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού είναι ταυτόχρονα και από τις πιο σημαντικές. Η μίσθωση κατοικίας είναι πάνω απ’ όλα μια διαρκής σχέση ανάμεσα σε ανθρώπους.
Όταν προκύπτει πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να λύσουν ζητήματα πριν φτάσουν σε μακροχρόνιες και δαπανηρές αντιδικίες.
Τελικά, το σωστό νοίκιασμα ενός σπιτιού δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο ποσό που γράφτηκε στο μισθωτήριο. Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες.
πηγή φώτο: ΑΠΕ/ΜΠΕ
