Τρέχει η αντίστροφη μέτρηση για τον επανακαθορισμό των ορίων στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με χιλιάδες ιδιοκτήτες να καλούνται να ελέγξουν χάρτες και να υποβάλουν ενστάσεις για τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους. Η φράση-κλειδί είναι τα δικαιώματα δόμησης, καθώς οι αλλαγές θα περάσουν από νέα ψηφιακή πλατφόρμα που, με βάση τον έως τώρα σχεδιασμό, αναμένεται να ανοίξει στις αρχές του επόμενου έτους.
Αυτό αφορά περίπου 12.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων σε όλη τη χώρα, ενώ το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει ήδη προκηρύξει διαγωνισμό για την επιλογή αναδόχου που θα κατασκευάσει και θα υποστηρίξει την πλατφόρμα. Η διαδικασία συνδέεται με τον έλεγχο των ψηφιακών χαρτών και την τεκμηριωμένη υποβολή αντιρρήσεων, όπου περιορίζονται ή καταργούνται δικαιώματα δόμησης από τα νέα όρια.
Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν το θέμα, από πρόσφατες πολεοδομικές μελέτες προκύπτουν περιορισμοί που, ανά περιοχή, φθάνουν από 30% έως 90% της προηγούμενης οικιστικής έκτασης. Οι αλλαγές αποδίδονται στη νέα μεθοδολογία οριοθέτησης, στις κατευθύνσεις της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και στις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις για οικισμούς έως 700 κατοίκους και για εκείνους από 701 έως 2.000 κατοίκους.
Με βάση τον τελευταίο σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ένας κάτοικος κάνει πλέον τη διαφορά, ενώ προβλέπονται δύο πολεοδομικά εργαλεία: η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων. Το πρώτο αφορά κοινότητες έως 700 κατοίκους και το δεύτερο οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους.
Στην ψηφιακή πλατφόρμα θα αναρτώνται τα νέα προτεινόμενα όρια των οικισμών, θα υπάρχει γεωχωρική απεικόνιση σε διαδραστικό χάρτη και θα γίνεται ηλεκτρονική υποβολή ενστάσεων, καταχώριση έντυπων αντιρρήσεων από τους δήμους και δημιουργία ενιαίου μητρώου.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται από τους ιδιοκτήτες στις περιοχές που βρίσκονταν εντός παλαιών διοικητικών ορίων, αλλά δεν εντάσσονται κατ’ ανάγκη στο νέο πολεοδομικό περίγραμμα, δηλαδή στη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και στην Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων.
Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ελέγξουν αν οι ζώνες αυτές προβλέπονται στην αναρτημένη μελέτη, ποια είναι η γεωγραφική τους έκταση και ποιοι όροι εφαρμόζονται. Οι ρυθμίσεις συνδέονται με διαφορετικά όρια αρτιότητας και απαιτήσεις προσώπου σε δρόμο, άρα η υπαγωγή σε μία ζώνη δεν σημαίνει χωρίς περαιτέρω έλεγχο ότι κάθε ακίνητο διατηρεί όλα τα προηγούμενα δικαιώματα δόμησης.
Ένα από τα κρισιμότερα σημεία της νέας διαδικασίας είναι η 30ήμερη προθεσμία. Η διακήρυξη αναφέρεται σε 30 ημέρες υποβολής και 30 ημέρες εξέτασης, ενώ περιγράφει και τις ειδικές διαδικασίες γνωμοδότησης των Δημοτικών Συμβουλίων.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η τεχνική πρόβλεψη για αυτοματοποιημένο κλείδωμα της διαδικασίας μετά τη λήξη του διαστήματος υποβολής. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν τις τελευταίες ημέρες για την αναζήτηση των δικαιολογητικών, τη σύνταξη τοπογραφικού ή την προετοιμασία τεχνικής έκθεσης.
Η εξέταση των ενστάσεων περιλαμβάνει 7 στάδια: την ανάρτηση, την υποβολή της ένστασης, την πρωτοκόλληση, τον προέλεγχο μέσω ΑΙ, τη δρομολόγηση, την εξέταση ή αξιολόγηση και τη γνωμοδότηση. Μέσω της πλατφόρμας, οι εξουσιοδοτημένοι χρήστες των δήμων και οι μελετητές θα μπορούν να ταξινομούν και να εξετάζουν το διαθέσιμο υλικό, καθώς και να καταχωρίζουν τεχνικά σχόλια και εισηγήσεις όπου επιτρέπεται.
Η ολοκλήρωση της εξέτασης των ενστάσεων δεν είναι το τελευταίο στάδιο της οριοθέτησης. Η διακήρυξη προβλέπει την οργανωμένη καταχώριση των δεδομένων που προκύπτουν από την επεξεργασία των αντιρρήσεων και την εξαγωγή τους σε κατάλληλες ψηφιακές μορφές.
Το υλικό θα μπορεί να αξιοποιείται στις επόμενες διοικητικές και γνωμοδοτικές ενέργειες, οι οποίες οδηγούν στην προβλεπόμενη διαδικασία θεσμοθέτησης των ορίων με Προεδρικά Διατάγματα.
Ο χάρτης που αναρτάται για ενστάσεις είναι προτεινόμενος και δεν πρέπει να συγχέεται με το τελικά θεσμοθετημένο όριο. Αντίστοιχα, η καταχώριση μιας ένστασης δεν συνιστά από μόνη της διοικητική αναγνώριση δικαιώματος δόμησης.
Η προετοιμασία για την υποβολή ψηφιακών ενστάσεων μπορεί να ξεκινήσει πριν ακόμη τεθεί σε λειτουργία η νέα πλατφόρμα του ΥΠΕΝ, ώστε να εντοπιστούν εγκαίρως οι περιπτώσεις όπου οι νέες χαράξεις των ορίων οικισμών ενδέχεται να περιορίσουν ή να καταργήσουν τις δυνατότητες δόμησης ακινήτων.
Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι ο ακριβής εντοπισμός του ακινήτου τους και η καταγραφή του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), εφόσον υπάρχει.
Παράλληλα, θα πρέπει να συγκεντρώσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, τυχόν οικοδομικές άδειες και άλλα διαθέσιμα στοιχεία που τεκμηριώνουν την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η αναζήτηση των προηγούμενων διοικητικών πράξεων οριοθέτησης των οικισμών, των σχετικών ΦΕΚ και των εγκεκριμένων διαγραμμάτων, ώστε να γίνει σύγκριση του υφιστάμενου καθεστώτος με τα νέα προτεινόμενα όρια.
Στις περιπτώσεις που διαπιστώνονται περιορισμοί ή αμφισβητούμενες χαράξεις, οι μηχανικοί θα πρέπει να προετοιμάσουν εγκαίρως την αναγκαία τεχνική έκθεση και τη χαρτογραφική τεκμηρίωση, προσδιορίζοντας με σαφήνεια το ακίνητο, το τμήμα του ορίου που αμφισβητείται και τους λόγους για τους οποίους ζητείται η επανεξέτασή του.
Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ
