Το ποσό του 1 εκατομμυρίου ευρώ παραμένει το βασικό ψυχολογικό όριο για όσους αναζητούν ακίνητο υψηλών προδιαγραφών στην Αττική, όμως η αξία που «αγοράζει» κανείς διαφέρει σημαντικά ανάλογα με τη ζώνη, την ηλικία της κατασκευής και το είδος του ακινήτου.
Όπως αναφέρει η Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty (https://www.premier-realty.gr), Κορίνα Σαΐα, η αγορά της πολυτελούς κατοικίας χωρίζεται ουσιαστικά σε δύο ταχύτητες. Στη μία πλευρά βρίσκονται τα νεόδμητα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης με λιγότερα τετραγωνικά και στην άλλη οι παλαιότερες κατασκευές που προσφέρουν έως και υπερδιπλάσια ωφέλιμη επιφάνεια.
Σε ενημερωτικό σημείωμα παρατίθενται αναλυτικά τα εξής:
1. Νεόδμητα (2020 και μετά): Σύγχρονη τεχνολογία έναντι περιορισμένων τετραγωνικών
Στα Βόρεια Προάστια, το κεφάλαιο του 1 εκατ. ευρώ, στο εύρος των 900.000 ευρώ έως 1.100.000 ευρώ, κατευθύνεται σχεδόν αποκλειστικά σε διαμερίσματα ή οροφοδιαμερίσματα.
Στην Κηφισιά, δηλαδή στο Κέντρο, το Κεφαλάρι και την Πολιτεία, τα νεόδμητα ακίνητα κινούνται από 111 έως 167 τ.μ., με διάμεση τιμή τα 140 τ.μ. Οι περισσότερες επιλογές συγκεντρώνονται στην Πολιτεία, όπου οι επιφάνειες κυμαίνονται από 119 έως 177 τ.μ., ενώ στο Κεφαλάρι η διαθεσιμότητα είναι περιορισμένη.
Σε Φιλοθέη και Παλαιό Ψυχικό, η έλλειψη διαθέσιμης γης και οι πολύ χαμηλοί συντελεστές δόμησης περιορίζουν τα νεόδμητα διαμερίσματα μόλις στα 100 τ.μ.
Αντίθετα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, σύμφωνα με την κ. Σαΐα, η οικοδομική δραστηριότητα και η προσφορά νέων κατασκευών είναι εντονότερες, με επιλογές τόσο σε διαμερίσματα όσο και σε μεζονέτες. Η ακριβής τοποθεσία και η απόσταση από τη θάλασσα επηρεάζουν αισθητά την τελική επιφάνεια.
Στην Άνω Βούλα, τα διαμερίσματα κυμαίνονται από 120 έως 172 τ.μ., με διάμεση επιφάνεια 137 τ.μ., ενώ οι μεζονέτες από 114 έως 206 τ.μ., με διάμεση τα 161 τ.μ.
Στην Κάτω Βούλα, τα διαμερίσματα έχουν επιφάνεια από 92 έως 123 τ.μ., με διάμεση τα 105 τ.μ., ενώ οι μεζονέτες κυμαίνονται από 116 έως 133 τ.μ., με διάμεση επιφάνεια 124 τ.μ.
Στην Άνω Γλυφάδα, τα διαμερίσματα κυμαίνονται από 120 έως 158 τ.μ., με διάμεση επιφάνεια 135 τ.μ., ενώ οι μεζονέτες από 130 έως 170 τ.μ., με διάμεση τα 140 τ.μ.
Στην Κάτω Γλυφάδα, τα διαμερίσματα κυμαίνονται από 90 έως 150 τ.μ., με διάμεση επιφάνεια 118 τ.μ., ενώ οι μεζονέτες από 112 έως 161 τ.μ., με διάμεση τα 135 τ.μ.
Στις παραθαλάσσιες ζώνες της Κάτω Βούλας και της Κάτω Γλυφάδας, το premium της εγγύτητας στη θάλασσα ρίχνει τις επιφάνειες των νεόδμητων ακόμη και κάτω από τα 100 τ.μ., κάνοντας αυτά τα ακίνητα πιο ελκυστικά για διεθνείς επενδυτές που αναζητούν υπεραξία από την τοποθεσία. Στα πιο υψηλά σημεία, η μεζονέτα παραμένει η συνηθέστερη επιλογή για οικογένειες που θέλουν λειτουργικούς εξωτερικούς χώρους.
2. Κατασκευές 2000-2019: Η κυριαρχία των μεγάλων χώρων και της μεζονέτας
Για όσους δίνουν απόλυτη προτεραιότητα στους άνετους χώρους και την ιδιωτικότητα, η επιλογή ακινήτων της περιόδου 2000-2019 αλλάζει πλήρως τα δεδομένα. Σε αυτή την κατηγορία, ο κυρίαρχος τύπος ακινήτου είναι η μεζονέτα, συχνά μέσα σε συγκροτήματα με αποκλειστική χρήση κήπου ή πισίνας.
Στην Εκάλη, που είναι η κατεξοχήν περιοχή των μεγάλων επιφανειών, οι μεζονέτες κυμαίνονται από 391 έως 492 τ.μ., με διάμεση τα 450 τ.μ. Εκεί, το 1 εκατ. ευρώ προσφέρει τους πιο γενναιόδωρους χώρους σε σχέση με τις προηγούμενες περιοχές.
Στην Κηφισιά, οι επιφάνειες κινούνται μεταξύ 249 και 383 τ.μ., με διάμεση τα 317 τ.μ., προσφέροντας έναν ιδανικό συνδυασμό μεγέθους και προσβασιμότητας.
Σε Φιλοθέη και Παλαιό Ψυχικό, οι διαθέσιμες μεζονέτες είναι σπάνιες και κυμαίνονται στα 270-280 τ.μ., διατηρώντας υψηλά την αξία τους λόγω της σταθερής ζήτησης.
Στην Άνω και την Κάτω Βούλα, οι διάμεσες επιφάνειες διαμορφώνονται στα 258 τ.μ. και 229 τ.μ. αντίστοιχα.
Στην Άνω και την Κάτω Γλυφάδα, οι αντίστοιχες διάμεσες επιφάνειες ανέρχονται σε 226 τ.μ. και 208 τ.μ.
3. Οι 4 παράγοντες που καθορίζουν την πραγματική αξία
Πέρα από τους καθαρούς αριθμούς και τα τετραγωνικά μέτρα, η ουσιαστική αποτίμηση ενός ακινήτου 1 εκατομμυρίου ευρώ απαιτεί τη συνυπολογισμό τεχνικών, οικονομικών και λειτουργικών παραμέτρων.
Πρώτον, το πραγματικό κόστος της «κρυφής» ανακαίνισης: για ακίνητα 15ετίας ή 20ετίας, η τιμή κτήσης είναι μόνο η αρχή. Η αναγκαία ενεργειακή αναβάθμιση, με αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά, θερμοπρόσοψη και κουφώματα, ο εκσυγχρονισμός των μηχανολογικών εγκαταστάσεων και η αισθητική ανακαίνιση μπορούν να προσθέσουν από 500 ευρώ έως 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι μια μεζονέτα 300 τ.μ. μπορεί να χρειαστεί επιπλέον κεφάλαιο 150.000-250.000 ευρώ, ανεβάζοντας τον συνολικό προϋπολογισμό.
Δεύτερον, τα λειτουργικά έξοδα και τα κοινόχρηστα: τα μεγάλα ακίνητα άνω των 300-400 τ.μ., ιδιαίτερα στην Εκάλη και την Κηφισιά, συνοδεύονται από υψηλές σταθερές δαπάνες συντήρησης, όπως θέρμανση και ψύξη, συντήρηση ιδιωτικής ή κοινόχρηστης πισίνας, κήπων και ανελκυστήρων. Αντίθετα, ένα νεόδμητο διαμέρισμα κατηγορίας Α+ προσφέρει σχεδόν μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα και πολύ χαμηλά κοινόχρηστα.
Τρίτον, η οικοπεδική αξία σε σχέση με την αξία του κτίσματος: η σπανιότητα της γης και οι αυστηροί όροι δόμησης σε περιοχές όπως η Φιλοθέη, η Πολιτεία και το Ψυχικό κρατούν διαχρονικά σταθερές τις αξίες των οικοπέδων, λειτουργώντας ως ανάχωμα σε πιθανές διακυμάνσεις της αγοράς. Σε αυτές τις περιοχές, ο αγοραστής πληρώνει κυρίως για την τοποθεσία και τη σπανιότητα.
Τέταρτον, η επίδραση των μεγάλων έργων υποδομής: στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η εξέλιξη του έργου στο Ελληνικό και οι αναπλάσεις του παραλιακού μετώπου λειτουργούν ως ισχυρός καταλύτης, συμπιέζοντας τα διαθέσιμα τετραγωνικά ανά εκατομμύριο ευρώ, αλλά δίνοντας μεγαλύτερες προοπτικές μελλοντικής κεφαλαιακής υπεραξίας σε σχέση με τα πιο «σταθερά» Βόρεια Προάστια.
Όπως τονίζει η Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, η τελική απόφαση εξαρτάται από το προφίλ και τις πραγματικές ανάγκες του αγοραστή: αν αναζητά ένα νεόδμητο ακίνητο 100-170 τ.μ. υψηλής ενεργειακής απόδοσης, με χαμηλά λειτουργικά έξοδα και σύγχρονες ανέσεις, ή μια παλαιότερη μεζονέτα διπλάσιας επιφάνειας, 220-450 τ.μ., που προσφέρει άνεση, ιδιωτικότητα και κήπο, αναλαμβάνοντας όμως το κόστος του εκσυγχρονισμού της;
*Πηγή φωτό ΑΠΕ – ΜΠΕ
