Όταν διαβάζουμε ότι οι τιμές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν, η πρώτη ερώτηση πρέπει να είναι: ποιων κατοικιών;
Ένα διαμέρισμα 40 τ.μ. στο κέντρο, μία κατοικία 90 τ.μ. στην Τούμπα και ένα νεόδμητο στην Καλαμαριά δεν ανήκουν ουσιαστικά στην ίδια αγορά. Διαφέρουν ως προς τον αγοραστή, το διαθέσιμο κεφάλαιο, το πιθανό ενοίκιο, την απόδοση και το χαρτοφυλάκιο αντίστοιχων ακινήτων.
Τα μικρά επενδυτικά ακίνητα ακολούθησαν πολύ διαφορετική πορεία από τις μεγαλύτερες οικογενειακές κατοικίες. Παράλληλα, σε αρκετές κατηγορίες οι τιμές αγοράς αυξήθηκαν περισσότερο από τα ενοίκια, περιορίζοντας την επενδυτική απόδοση.
Η ανάλυση της DOMINO Estate για την περίοδο από το 2019 έως σήμερα βασίζεται σε ολοκληρωμένες πράξεις και όχι σε τιμές αγγελιών, Αναλύσαμε τιμές κατοικιών (εξαιρώντας επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες) στον Δήμο Θεσσαλονίκης και σε περιφερειακές αγορές, όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία, ο Εύοσμος, η Νεάπολη, η Σταυρούπολη και άλλες περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος.
Από τα 1.029 στα 1.646 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο
Η μέση τιμή των κατοικιών του δείγματος αυξήθηκε από 1.029 ευρώ ανά τ.μ. το 2019 σε 1.646 ευρώ ανά τ.μ. το 2025, αύξηση περίπου 60%.
Φυσικά για να καταλάβουμε τις διαφορές θα πρέπει να μελετήσουμε και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που πωλήθηκαν. Για παράδειγμα το δείγμα του 2026 είναι μικρότερο, περιλαμβάνει περισσότερες κατοικίες 50 έως 79 τ.μ. Επομένως, το 2026 αποτελεί ένδειξη διατήρησης των υψηλών τιμών, όχι ολοκληρωμένο συμπέρασμα.
Η σημαντικότερη διαφοροποίηση εμφανίζεται όταν χωρίσουμε τις κατοικίες με βάση την επιφάνειά τους.
Οι μικρές κατοικίες έως 49 τ.μ. κατέγραψαν τη μεγαλύτερη αύξηση. Πρόκειται για ακίνητα με χαμηλότερο συνολικό τίμημα, τα οποία μπορούν να απευθυνθούν σε φοιτητές, νέους εργαζομένους, ζευγάρια και επενδυτές.
Στις κατοικίες 50 έως 79 τ.μ. η άνοδος παρέμεινε ισχυρή, αλλά σαφώς χαμηλότερη. Στις οικογενειακές κατοικίες 80 έως 119 τ.μ. η αύξηση ήταν περιορισμένη.
Η πτώση που εμφανίζεται στα ακίνητα άνω των 120 τ.μ. αποτελεί ένδειξη και όχι κάποιο συμπέρασμα.
Αυτό που προκύπτει με μεγαλύτερη ασφάλεια είναι ότι η αγορά δεν αύξησε με τον ίδιο τρόπο την αξία κάθε τετραγωνικού μέτρου. Το επενδυτικό ενδιαφέρον, το χαμηλότερο κεφάλαιο αγοράς και η δυνατότητα μίσθωσης έδωσαν σαφές προβάδισμα στις μικρότερες κατοικίες.
Ο Δήμος, τα δυτικά και τα ανατολικά δεν ακολούθησαν την ίδια πορεία
Ο Δήμος Θεσσαλονίκης κατέγραψε ισχυρή άνοδο. Στις δυτικές περιοχές υπήρξε σημαντική αύξηση, αλλά ξεκίνησε από αισθητά χαμηλότερη τιμή ανά τμ.
Αυξήθηκαν τα ενοίκια, αυξήθηκαν περισσότερο οι τιμές πώλησης
Στις μακροχρόνιες μισθώσεις, το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε από 6,17 ευρώ ανά τ.μ. το 2019 σε 9,22 ευρώ ανά τ.μ. το 2025. Η αύξηση είναι περίπου 49%.
Η γενική εικόνα δείχνει ότι η άνοδος των ενοικίων ενίσχυσε την επενδυτική αξία των κατοικιών. Όταν όμως εξετάσουμε χωριστά τις κατηγορίες επιφάνειας, η σχέση δεν είναι ίδια παντού.
Η μικτή απόδοση υπολογίζεται από τον μέσο μηνιαίο ενοίκιο και τη μέση τιμή αγοράς κάθε κατηγορίας. Δεν περιλαμβάνει φόρους, έξοδα αγοράς, συντήρηση.
Στις μικρές κατοικίες, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν περίπου 52%, ενώ τα ενοίκια περίπου 14%. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές αποδέχθηκαν χαμηλότερη απόδοση προκειμένου να αποκτήσουν ένα μικρό, ευκολότερα μισθώσιμο ακίνητο.
Η αύξηση των ενοικίων ενίσχυσε τις τιμές πώλησης, αλλά δεν αρκεί για να εξηγήσει μόνη της την αύξηση των μικρών κατοικιών. Σημαντικό ρόλο φαίνεται να έπαιξαν η αυξημένη επενδυτική ζήτηση, το περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα και η προσδοκία μελλοντικής υπεραξίας.
Τι απέδωσαν ακίνητα που αγοράστηκαν και στη συνέχεια μισθώθηκαν
Με βάση περιπτώσεις ακινήτων για τα οποία έχουμε άμεση εικόνα, καθώς πουλήθηκαν και μισθώθηκαν στη συνέχεια από την εταιρεία μας, η μικτή απόδοση αυτών των ακινήτων ήταν 5,3%.
Η μεγάλη απόκλιση δείχνει γιατί η γενική φράση «οι αποδόσεις στη Θεσσαλονίκη είναι 5% ή 6%» δεν αρκεί. Η πραγματική απόδοση εξαρτάται από την περιοχή, την τιμή αγοράς, την επιφάνεια, την κατάσταση του ακινήτου, το κόστος ανακαίνισης και το είδος της μίσθωσης.
Για έναν επενδυτή, η ερώτηση δεν είναι μόνο πόσο μπορεί να νοικιαστεί ένα ακίνητο. Είναι ποιο ποσό πρέπει να επενδυθεί συνολικά για να αποκτηθεί και να καταστεί μισθώσιμο.
Ποιο ακίνητο εμφανίζεται συχνότερα στις συμφωνίες
Το 2022 και το 2023:
Το 41,8% αφορούσε κατοικίες 80 έως 119 τ.μ., το 49,5% είχε δύο δωμάτια και το 47,6% είχε κατασκευαστεί τη δεκαετία του 1970.
Το 2024 και το 2025:
Οι κατοικίες 50 έως 79 τ.μ. αποτέλεσαν τη συχνότερη κατηγορία, με ποσοστό 32,8%. Τα ακίνητα δύο δωματίων παρέμειναν πρώτα, με ποσοστό 44,8%, ενώ τα ακίνητα της δεκαετίας του 1970 εξακολούθησαν να αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των γνωστών περιπτώσεων.
Αλλαγή εντοπίζεται περισσότερο στην κατάσταση του ακινήτου. Τα ανακαινισμένα, τα σε πολύ καλή κατάσταση ή νεόδμητα αυξήθηκαν από περίπου 20% των καταχωρήσεων το 2022 έως 2023 σε 31% το 2024 έως 2025. Αντίστοιχα, τα ακίνητα που χρειάζονταν ανακαίνιση μειώθηκαν από 32% σε 22%. Αυτό επιβεβαιώνει αυτό που καταγράφηκε την περίοδο του 2020-2023 που ήταν πολύ έντονη περίοδος για το επάγγελμα των ανακαινιστών. Τα ακίνητα ήταν ακόμα σε καλές τιμές και υπήρχαν διαθέσιμα μεγάλα ακίνητα. Οι ανακαινιστές είχαν το περιθώριο να αγοράζουν σε οικονομικές τιμές, να κάνουν διαχωρισμό σε μικρότερα ακίνητα και να τα πουλήσουν σε υψηλότερη τιμή ανά τμ
Τι άλλαξε μετά το 2022 και τι μπορούμε να αποδώσουμε στον πόλεμο
Ο πόλεμος στην Ουκρανία ξεκίνησε στις 24 Φεβρουαρίου 2022. Η σύγκριση των δώδεκα μηνών πριν και μετά την ημερομηνία αυτή δίνει διαφορετικό μήνυμα ανάλογα με τον δείκτη που χρησιμοποιείται.
Ο μέσος όρος αυξήθηκε από 1.207 σε 1.357 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή κατά 12,4%.
Δεν μπορούμε να αποδώσουμε όλη τη διαφορά στον πόλεμο. Ήδη τον Ιανουάριο του 2022, πριν από την εισβολή, ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κατοικιών είχε αυξηθεί κατά 7,3% σε ετήσια βάση. Η αύξηση είχε ξεκινήσει από τις διεθνείς ανατιμήσεις ενέργειας, πρώτων υλών και μεταφορών. Ο πόλεμος ενίσχυσε την πίεση, αλλά δεν τη δημιούργησε μόνος του. ΕΛΣΤΑΤ, Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Ιανουαρίου 2022.
Τι δείχνουν οι έρευνες
Η Τράπεζα της Ελλάδος βασίζει τους δείκτες της στις εκτιμήσεις εμπορικής αξίας που υποβάλλουν τα πιστωτικά ιδρύματα. Για τη Θεσσαλονίκη κατέγραψε αύξηση 16,2% το 2023, 11,2% το 2024 και 9,7% το 2025. Στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 ο ετήσιος ρυθμός περιορίστηκε στο 4,7%. Τράπεζα της Ελλάδος, στοιχεία 2023, στοιχεία 2024, δεύτερο τρίμηνο 2026
Η εικόνα δείχνει συνέχιση της ανόδου με σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού. Δεν δείχνει σταθερές ή αμετάβλητες τιμές.
Η RE/MAX Ελλάς, με βάση ολοκληρωμένες συναλλαγές του δικτύου της, κατέγραψε για το 2025 μέση αύξηση 3,7% τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα ακίνητα της Θεσσαλονίκης. Οι αντίστοιχες μέσες τιμές διαμορφώθηκαν σε 2.692 και 1.865 ευρώ ανά τ.μ
Η αγορά ανεβαίνει, αλλά όχι με τον ίδιο ρυθμό
Από το 2019 έως το 2025 οι τιμές ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά. Η μεγαλύτερη μεταβολή εμφανίζεται στις μικρές κατοικίες, ενώ οι μεγαλύτερες οικογενειακές κατοικίες ακολούθησαν πιο συγκρατημένη πορεία.
Οι παλιές οικοδομές εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικό μέρος των πράξεων, καθώς αποτελούν την πλειοψηφία στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης. Τα ακίνητα που πωλούνται ανακαινισμένα έχουν αυξηθεί ως ποσοστό στο σύνολο πωλήσεων τα τελευταία χρόνια.
Παύλος Ηλιάδης, M.Eng, MSc, MBA
DOMINO Estate
www.domino-estate.gr
