Η αγορά βραχυχρόνιες μισθώσεις στη Θεσσαλονίκη διατηρεί τη δυναμική της, με την πληρότητα να φτάνει περίπου στο 58%, όμως οι χαμηλότερες τιμές πιέζουν τα έσοδα των διαχειριστών. Την ίδια ώρα, το μέτρο αναστολής των νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ), που εφαρμόζεται από την 1η Ιουλίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, φαίνεται να περιορίζει την προσφορά καταλυμάτων στο κέντρο κατά 25%.
Τα στοιχεία παρουσίασε ο senior Back End Software Engineer της Beyond, Νικόλαος Ζουρμπάκης, στο πρώτο Short Stay Thessaloniki Conference 2026, που πραγματοποιείται στο πλαίσιο της Philoxenia-Hotelia (13-15/11), με την υποστήριξη της ΔΕΘ-HELEXPO. Τίτλος της ομιλίας του ήταν «Η βραχυχρόνια μίσθωση σε αριθμούς: Θεσσαλονίκη & Βόρεια Ελλάδα 2026».
Συγκρίνοντας τη Θεσσαλονίκη με πέντε ακόμη αγορές της Βόρειας Ελλάδας, ο κ. Ζουρμπάκης ανέδειξε τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της πόλης. Με πληρότητα περίπου 58% και μέση τιμή διανυκτέρευσης κοντά στα 70 ευρώ, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει υψηλότερη πληρότητα, αλλά τη χαμηλότερη μέση τιμή ανάμεσα στις περιοχές που εξετάστηκαν.
Πρόκειται για αστική αγορά με δραστηριότητα σε όλη τη διάρκεια του χρόνου, σε αντίθεση με πιο εποχικούς προορισμούς. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στην προσφορά καταλυμάτων, η οποία το τελευταίο τρίμηνο υποχώρησε μόλις κατά 5,7% στη Θεσσαλονίκη, όταν σε πανελλαδικό επίπεδο η μείωση έφτασε περίπου το 13%-13,3%.
Σημαντικές απώλειες καταγράφηκαν σε δημοφιλείς καλοκαιρινούς προορισμούς, με τη Θάσο να εμφανίζει μείωση της προσφοράς κατά 27% και την Καβάλα κατά 16%. Η υποχώρηση συνδέεται και με την εποχική παύση λειτουργίας καταλυμάτων μετά το τέλος της καλοκαιρινής περιόδου.
Ωστόσο, η μείωση των διαθέσιμων καταλυμάτων δεν οδήγησε σε αντίστοιχη αύξηση της πληρότητας. Στη Θεσσαλονίκη, η πληρότητα υποχώρησε κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με πέρυσι, δείχνοντας ότι η μικρότερη προσφορά δεν συνεπάγεται αυτομάτως περισσότερες κρατήσεις για τα καταλύματα που παραμένουν ενεργά.
Εστιάζοντας ειδικότερα στη Θεσσαλονίκη, η προσαρμοσμένη πληρότητα διαμορφώθηκε περίπου στο 58%, μειωμένη κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες έναντι του 2025. Από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο, οι επιδόσεις των δύο ετών κινήθηκαν σε σχετικά κοντινά επίπεδα, με τον Ιούλιο και τον Σεπτέμβριο να εμφανίζουν μικρή υπεροχή το 2026.
Στο πεδίο των τιμών, η μέση διανυκτέρευση κινήθηκε μεταξύ 65 και 80 ευρώ. Η χρονιά ξεκίνησε σε χαμηλότερα επίπεδα, ενώ στη συνέχεια καταγράφηκε ανάκαμψη, με τον Σεπτέμβριο να προσεγγίζει τα επίπεδα του 2025.
Περισσότερη πίεση καταγράφηκε στα έσοδα ανά διαθέσιμη νύχτα (RevPAR), τα οποία για τους περισσότερους μήνες της χρονιάς κινήθηκαν χαμηλότερα από τα αντίστοιχα επίπεδα του 2025. Τον Σεπτέμβριο σημειώθηκε ανάκαμψη κοντά στα 65 ευρώ, προσεγγίζοντας τα επίπεδα του 2024, χωρίς όμως να καλύπτεται η διαφορά από την προηγούμενη χρονιά. Η μεγαλύτερη αρνητική διαφοροποίηση εντοπίστηκε τον Ιούνιο. Τα στοιχεία αυτά, όπως διευκρινίστηκε, προέρχονται από καταλύματα που τιμολογεί η Beyond και όχι από το σύνολο των δημόσιων δεδομένων των πλατφορμών.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η ζήτηση δεν αποτελεί το κύριο πρόβλημα της αγοράς, όπως είπε, ενώ καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει ο τρόπος τιμολόγησης, καθώς οι εκπτώσεις σε ημερομηνίες με ήδη υψηλή ζήτηση ενδέχεται να περιορίζουν τα δυνητικά έσοδα.
Αλλαγές καταγράφονται και στον τρόπο με τον οποίο οργανώνουν τη διαμονή τους οι επισκέπτες της Θεσσαλονίκης και, σύμφωνα με τον ίδιο, ο χρόνος κράτησης πριν από την άφιξη διαμορφώθηκε περίπου στις 3,5 ημέρες, παρουσιάζοντας αύξηση 75% σε σχέση με πέρυσι.
Την ίδια στιγμή, η μέση διάρκεια διαμονής υποχώρησε στις 5,8 ημέρες, καταγράφοντας μείωση 13% έναντι του 2025.
Τα δεδομένα αυτά καθιστούν σημαντικότερη την ευελιξία στην ελάχιστη διάρκεια διαμονής και την προσεκτική διαχείριση των τιμών, ώστε οι ιδιοκτήτες να μπορούν να αξιοποιούν τις κρατήσεις της τελευταίας στιγμής.
Όσον αφορά τους επόμενους μήνες, οι προβλέψεις εμφανίζουν χαμηλότερες πληρότητες σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Την περίοδο Χριστουγέννων και Πρωτοχρονιάς η πληρότητα κινείται περίπου στο 15%-17%, κοντά στα επίπεδα του 2025. Αντίθετα, για τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο καταγράφονται μεγαλύτερες αποκλίσεις, ωστόσο τα στοιχεία παραμένουν προσωρινά, καθώς αναμένονται νέες κρατήσεις.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα πρώτα στοιχεία από την εφαρμογή του περιοριστικού μέτρου που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου και προβλέπει αναστολή των νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης έως τις 31 Δεκεμβρίου στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, η οποία περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης.
Το μέτρο δεν καταργεί τη δυνατότητα λειτουργίας των ήδη εγγεγραμμένων καταλυμάτων. Ακίνητα που είχαν προλάβει να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) πριν από την εφαρμογή του περιορισμού μπορούν να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Αντίθετα, κατά το διάστημα ισχύος του μέτρου δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν νέες εγγραφές, ενώ προβλέπονται περιορισμοί και σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου. Η σύγκριση του κέντρου με την υπόλοιπη Θεσσαλονίκη δείχνει ότι η προσφορά ακολούθησε διαφορετική πορεία, όπως σημείωσε.
Ειδικότερα, από τον Ιούλιο έως τον Οκτώβριο του 2026, τα διαθέσιμα καταλύματα στο κέντρο μειώθηκαν από 269 το 2025 σε 202 το 2026, καταγράφοντας πτώση περίπου 25%.
Αντίστοιχα, στην υπόλοιπη Θεσσαλονίκη ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων υποχώρησε από 235 σε 217. Η διαφοροποίηση αυτή αποτελεί την πρώτη ένδειξη ότι το μέτρο επηρεάζει την προσφορά στην περιοχή όπου εφαρμόζεται, περιορίζοντας τη δυνατότητα εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στο μέτωπο των εσόδων, η εικόνα εμφανίζεται πιο σύνθετη. Σύμφωνα με τον ίδιο, μέχρι και τον Αύγουστο, το κέντρο και η υπόλοιπη Θεσσαλονίκη κινήθηκαν σε παρόμοια τροχιά, με την περιοχή του κέντρου να καταγράφει τον Ιούλιο τη μεγαλύτερη απώλεια, περίπου 23%.
Η εικόνα διαφοροποιήθηκε από τον Σεπτέμβριο, όταν και οι δύο περιοχές πέρασαν σε θετικό πρόσημο. Το κέντρο εμφάνισε αύξηση εσόδων περίπου 11% τον Σεπτέμβριο, έναντι 6,5% στην υπόλοιπη Θεσσαλονίκη. Τον Οκτώβριο η αντίστοιχη μεταβολή διαμορφώθηκε στο 8% για το κέντρο, έναντι 1% για τις υπόλοιπες περιοχές.
Παρά τη θετική αυτή εξέλιξη, ο κ. Ζουρμπάκης εμφανίστηκε επιφυλακτικός ως προς τη σύνδεσή της με το περιοριστικό μέτρο. Όπως εξήγησε, το κέντρο ξεκίνησε από χαμηλότερη βάση, ενώ τα διαθέσιμα στοιχεία καλύπτουν μόλις τους πρώτους τέσσερις μήνες εφαρμογής του μέτρου.
Συνεπώς, όπως τόνισε, απαιτείται μεγαλύτερο χρονικό διάστημα παρακολούθησης, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν η μείωση της προσφοράς θα έχει σταθερή και μετρήσιμη επίδραση στα έσοδα των υφιστάμενων καταλυμάτων.
Συνοψίζοντας την εικόνα της αγοράς, ο εκπρόσωπος της Beyond ξεχώρισε τρία βασικά συμπεράσματα: τη μείωση της προσφοράς σε πανελλαδικό επίπεδο, την ανθεκτικότητα της ζήτησης στη Θεσσαλονίκη και την πίεση στα έσοδα, η οποία συνδέεται κυρίως με την τιμολόγηση.
Όσον αφορά το περιοριστικό μέτρο, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι έχει αρχίσει να επηρεάζει την προσφορά στο κέντρο, χωρίς όμως να τεκμηριώνουν ακόμη αντίστοιχη και μόνιμη αύξηση των εσόδων.
Το μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές καταλυμάτων είναι να εστιάσουν σε όσα μπορούν να ελέγξουν: τις κρατήσεις τελευταίας στιγμής, την ευέλικτη ελάχιστη διάρκεια διαμονής και, κυρίως, τη σωστή τιμολόγηση στις ημερομηνίες αιχμής.
