Η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί τη δυνατότητα πώλησης ακινήτων στα οποία έχει επιβληθεί κατάσχεση, ακόμη κι όταν το τίμημα δεν αρκεί για να εξοφληθεί ολόκληρο το χρέος του ιδιοκτήτη. Με το νέο πλαίσιο, το ακίνητο μπορεί να αποδεσμευτεί και με μερική καταβολή της οφειλής, δίνοντας περισσότερες επιλογές σε όσους θέλουν να το αξιοποιήσουν ή να το μεταβιβάσουν.
Τι αλλάζει
Μέχρι σήμερα, για να αρθεί μια κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, συνήθως απαιτούνταν η πλήρης εξόφληση του υπόλοιπου της οφειλής.
Με τη νέα απόφαση Α.1158/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, ενεργοποιείται στην πράξη το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (αρθ. 18 ν. 5293/2026). Η ρύθμιση δίνει μεγαλύτερη ευελιξία στις μεταβιβάσεις και διευκολύνει φορολογούμενους και αγοραπωλησίες στην αγορά ακινήτων.
Για να γίνει η αποδέσμευση του κατασχεμένου ακινήτου, απαιτείται αίτηση άρσης της κατάσχεσης, την οποία υποβάλλει ψηφιακά ο οφειλέτης που θέλει να πουλήσει ακίνητο στην πύλη myAADE (myaade.gr), μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου». Η διαδρομή είναι: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > ‘Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να προχωρήσει η μεταβίβαση με επαχθή αιτία, όπως η πώληση, πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:
– ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, (αρθ. 12 ΚΦΔ).
– το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
– από το τίμημα της μεταβίβασης να παρακρατείται από τον/την συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο ένα τέταρτο, δηλαδή 25%, του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Ωστόσο, το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι και μεγαλύτερο, με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Εάν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.
Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που αποτυπώνει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας για τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.
Για παράδειγμα:
Φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ.
Αν, με βάση τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, δηλαδή 100 βαθμούς, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.
Στην περίπτωση αυτή, για την άρση της κατάσχεσης:
– θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% times 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός αν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτή την περίπτωση, για να αρθεί η κατάσχεση θα πρέπει να παρακρατηθεί το μεγαλύτερο ποσό (αρθ. 12 ΚΦΔ).
– μετά την καταβολή του ποσού αυτού θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει και τις 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.
Για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:
– Τηλεφωνικά: Στο 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες από 7:00 έως 20:00
– Ψηφιακά: Στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > ‘Αρση Κατασχέσεων.
