Σε ομηρεία βρίσκονται εδώ και τέσσερα χρόνια εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες με ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς η εκτός σχεδίου δόμηση παραμένει χωρίς οριστική λύση. Πρόκειται για γήπεδα και ακίνητα που αγοράστηκαν, κληρονομήθηκαν, δηλώθηκαν στην εφορία και επί δεκαετίες θεωρούνταν κατά κανόνα άρτια και οικοδομήσιμα, επειδή είχαν επιφάνεια τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων.
Σήμερα, όταν οι ιδιοκτήτες φτάνουν στο στάδιο της έκδοσης οικοδομικής άδειας, διαπιστώνουν ότι η απαιτούμενη επιφάνεια δεν επαρκεί. Το πρόβλημα εμφανίζεται εντονότερο σε νησιά, τουριστικές περιοχές, περιαστικές ζώνες και αγροτικές εκτάσεις με υψηλή οικιστική ή επενδυτική αξία.
Τίθεται έτσι το ερώτημα μέχρι πότε θα περιμένουν για να δοθεί, αν δοθεί, λύση στο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί. Η απάντηση, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, δεν είναι εύκολη, καθώς πρόκειται για μια καυτή πατάτα που κανείς δεν θέλει να αγγίξει, τουλάχιστον έως τις εκλογές.
Η κατάσταση έχει διαμορφωθεί λόγω της μη ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού, με αποτέλεσμα να εκκρεμεί εδώ και χρόνια μια τελική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα ορίζει τα κριτήρια με τα οποία οι δρόμοι θα αναγνωρίζονται επίσημα ως κοινόχρηστοι.
Η έκδοσή του, ωστόσο, έχει μετατραπεί σε ακανθώδες ζήτημα για την κυβέρνηση και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αφού είναι γνωστό ότι χιλιάδες ακίνητα που δεν θα έχουν πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο είτε θα μένουν απούλητα είτε θα πωλούνται για ένα κομμάτι ψωμί, με πιθανές αντιδράσεις.
Επιπλέον, πρόκειται για μια σύνθετη και χρονοβόρα διαδικασία, η οποία μέχρι να ολοκληρωθεί δεν επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να γνωρίζει με βεβαιότητα αν το ακίνητό του θα παραμείνει οικοδομήσιμο. Γι’ αυτό και η εικόνα παραμένει «παγωμένη» μέχρι τις εκλογές, ενώ σε πρώτη φάση αναμένεται να αναρτηθούν οι πρώτες μελέτες Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Την ίδια ώρα, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, οι μελέτες καταγραφής του υφιστάμενου οδικού δικτύου έχουν ολοκληρωθεί και βρίσκονται ήδη στις αρμόδιες υπηρεσίες για έλεγχο. Παράλληλα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάζεται σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα καθορίζονται τα κριτήρια χαρακτηρισμού των οδών.
Στόχος του υπουργείου είναι το σχέδιο να σταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για επεξεργασία έως το τέλος της χρονιάς. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι από την επόμενη ημέρα θα έχει ξεκαθαρίσει το τοπίο στην εκτός σχεδίου δόμηση.
Στο μεταξύ, με την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί, άλλες πολεοδομίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι. Ακόμη και όταν μια ΥΔΟΜ εκδώσει οικοδομική άδεια, αυτή κινδυνεύει να ακυρωθεί δικαστικά έπειτα από προσφυγή γείτονα.
Το αποτέλεσμα του αλαλούμ που επικρατεί είναι ιδιοκτήτες με σχεδόν ίδια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις πολεοδομίες, ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό τους. Όλο αυτό προκαλεί ανασφάλεια σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές, αφού αγροτεμάχια που πριν από μερικά χρόνια είχαν μεγάλη εμπορική αξία σήμερα παραμένουν απούλητα.
Το πρόβλημα, σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό και μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνο Κρανίδη, δεν αφορά μόνο όσους σχεδιάζουν σήμερα να χτίσουν μια εξοχική κατοικία.
Επηρεάζει ιδιοκτήτες που:
- Κληρονόμησαν γήπεδα τα οποία οι οικογένειές τους θεωρούσαν επί δεκαετίες οικοδομήσιμα, αγόρασαν ακίνητα με συμβόλαια και τεχνικές βεβαιώσεις προγενέστερων ετών.
- Επιθυμούν να μεταβιβάσουν, να δωρίσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
- Έχουν εκπονήσει μελέτες και καταβάλει αμοιβές για επενδυτικά σχέδια.
- Χρειάζονται τραπεζική χρηματοδότηση με εξασφάλιση το ακίνητο.
- Έχουν γήπεδα με πρόσωπο σε δρόμους που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, αλλά δεν έχουν αναγνωριστεί επίσημα.
- Βρίσκονται σε περιοχές όπου τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.
Η αμφισβήτηση της οικοδομησιμότητας επηρεάζει άμεσα και την εμπορική αξία, καθώς άλλο είναι ένα γήπεδο που μπορεί να αξιοποιηθεί νόμιμα και άλλο ένα γήπεδο του οποίου η δυνατότητα δόμησης εξαρτάται από μια μελλοντική διοικητική πράξη χωρίς σαφές χρονοδιάγραμμα.
«Στην πράξη, ιδιοκτησίες που μέχρι χθες συμμετείχαν κανονικά στην αγορά ακινήτων μετατρέπονται σε περιουσιακά στοιχεία αβέβαιης αξίας. Οι μεταβιβάσεις καθυστερούν, οι αγοραστές αποχωρούν, οι τράπεζες γίνονται επιφυλακτικές και οι επενδύσεις ‘παγώνουν’», επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης.
Το νεότερο θεσμικό πλαίσιο κινείται προς την καταγραφή του οδικού δικτύου, την κατηγοριοποίηση των δρόμων και την κύρωσή τους μέσω διοικητικών πράξεων. Στη διαδικασία προβλέπεται να αξιοποιούνται και αεροφωτογραφίες προγενέστερες της 27ης Ιουλίου 1977, ώστε να τεκμηριώνεται η παλαιότητα των δρόμων.
Προβλέπεται επίσης δυνατότητα κατ’ εξαίρεση αναγνώρισης συγκεκριμένου δρόμου, πριν από την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης του δικτύου, έπειτα από ειδική τεχνική μελέτη. Οι λεπτομερείς όροι, τα κριτήρια και η εφαρμογή της διαδικασίας θα εξαρτηθούν από την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος και των αναγκαίων εφαρμοστικών πράξεων.
Η ολοκλήρωση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων είναι απαραίτητη. Η χώρα χρειάζεται σύγχρονο σχεδιασμό, σαφείς χρήσεις γης, προστασία του περιβάλλοντος και καθορισμένους όρους ανάπτυξης.
Ωστόσο, όπως λέει ο Μάνος Κρανίδης, δεν είναι λογικό να παραμένουν όλες οι εκατομμύρια εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες σε εκκρεμότητα μέχρι να ολοκληρωθούν, να εγκριθούν και να δημοσιευθούν τα σχέδια σε όλη τη χώρα.
Κι αυτό, διότι πρόκειται για μια διαδικασία πολλών σταδίων: εκπόνηση μελετών, δημόσια διαβούλευση, περιβαλλοντική αξιολόγηση, γνωμοδοτήσεις, εγκρίσεις και έκδοση προεδρικών διαταγμάτων.
Στο μεταξύ, οι ιδιοκτήτες καλούνται να περιμένουν χωρίς να γνωρίζουν αν η αναμονή θα διαρκέσει δύο, πέντε ή περισσότερα χρόνια, ενώ σήμερα οι πολεοδομίες δεν λειτουργούν με ενιαία γραμμή σε αιτήσεις πράξεων βεβαιώσεων ή αδειών δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές.
