Νέους κανόνες για τις τουριστικές επενδύσεις, την εκτός σχεδίου δόμηση, τα νησιά και τις παράκτιες περιοχές φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), που ήδη βρίσκεται σε ισχύ. Με ερωτήσεις και απαντήσεις, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παρουσιάζει τις βασικές αλλαγές, από τα αυξημένα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία έως τις ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις και προστατευόμενες περιοχές.
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό δημοσιεύθηκε με την Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη, την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026). Πρόκειται για εθνικό σχέδιο που, για πρώτη φορά, ορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα.
Το ΕΧΠ-Τ έχει ως στόχο να θέσει στρατηγικές κατευθύνσεις και μεσομακροπρόθεσμους στόχους για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας. Με απλά λόγια, βάζει ενιαίους και διαφανείς κανόνες για νέες τουριστικές επενδύσεις, οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων υποδομών, προστατεύει τις περιοχές που δέχονται ισχυρές πιέσεις και δίνει ειδική βαρύτητα στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές.
Στο πλαίσιο του σχεδιασμού προβλέπονται τόσο άμεσα εφαρμόσιμες ρυθμίσεις από την ημέρα δημοσίευσης του ΦΕΚ, δηλαδή από τις 7 Αυγούστου, όσο και κατευθύνσεις για τα επόμενα επίπεδα χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Έτσι, η χώρα αποκτά ουσιαστικά ένα στρατηγικό θεσμικό κείμενο για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού.
Βασικός στόχος του ΕΧΠ-Τ είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας και με σεβασμό στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Το νέο σχέδιο επιδιώκει καλύτερη τουριστική εμπειρία, ενίσχυση θεματικών μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου μέσα από σύγχρονες υποδομές.
Το ΕΧΠ-Τ στηρίζει τη χωρική εξισορρόπηση και τη διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας, την ενίσχυση των ειδικών μορφών τουρισμού, την προώθηση ποιοτικών καταλυμάτων και ειδικών τουριστικών υποδομών. Παράλληλα, δίνει έμφαση στη σύνδεση του τουρισμού με άλλους παραγωγικούς κλάδους, στη μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, στην ολοκληρωμένη διαχείριση προορισμών και στην αντιμετώπιση των φαινομένων πίεσης.
Κεντρικές κατευθύνσεις είναι επίσης η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, η προώθηση μεταφορικών, περιβαλλοντικών και ψηφιακών υποδομών, καθώς και η πράσινη μετάβαση και η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών καταλυμάτων.
Η βασική κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, με κριτήριο κυρίως τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Με αυτό το σκεπτικό, οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες περιοχές, Αναπτυσσόμενες περιοχές, Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Για τις νησιωτικές περιοχές προβλέπεται και ειδικότερη ταξινόμηση. Τα νησιά, πλην Κρήτης και Εύβοιας, κατηγοριοποιούνται επιπλέον με βάση την έκτασή τους σε τρεις ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για καθεμία. Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ τα μικρότερα νησιά εντάσσονται σε ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένη προστασία του τοπίου και του περιβάλλοντος.
Η κατηγοριοποίηση σε ζώνες Α-Ε και σε Ομάδες Ι-ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει τις τουριστικές επενδύσεις που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της φυσιογνωμίας κάθε τόπου.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στις περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, προτεραιότητα δίνεται στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για νέα τουριστικά συγκροτήματα. Για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα.
Για τα νησιά, νέα τουριστικά καταλύματα επιτρέπονται έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου. Για το τμήμα πάνω από τα 16 στρέμματα εφαρμόζεται όριο 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο κλινών της κατηγορίας Β.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς. Το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου ανεβαίνει στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών.
Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης δίνεται βάρος στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός.
Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπου προβλέπεται μεγαλύτερη τουριστική ανάπτυξη.
Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ ισχύουν πιο αυστηρές κατευθύνσεις για την προστασία του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων, έως 100 κλίνες, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την ενίσχυση πιο ήπιων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.
Σε περιπτώσεις χωρικής ταύτισης δύο ή περισσότερων κατευθύνσεων ή ρυθμίσεων για συγκεκριμένη περιοχή, υπερισχύουν οι πιο προστατευτικές προβλέψεις για το περιβάλλον, ώστε να διαφυλάσσονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και η φυσιογνωμία του νησιωτικού χώρου.
Με την έκδοση του ΦΕΚ του ΕΧΠ-Τ και έως τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου διαμορφώνεται ως εξής: 16 στρέμματα για την κατηγορία Α, 12 στρέμματα για την κατηγορία Β, 8 στρέμματα για τις κατηγορίες Γ και Δ, ενώ για την κατηγορία Ε παραμένει στα 8 στρέμματα, με δυνατότητα παρέκκλισης έως 4 στρέμματα, εφόσον πρόκειται για τουριστική επένδυση που πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές.
Επιπλέον, ορίζονται οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων στις περιοχές Α, Β και Γ.
Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς και άμεσα εφαρμοστέους κανόνες για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου. Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαιρέσεις μόνο για πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου, στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές.
Για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών προβλέπονται πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη. Στόχος είναι η διασφάλιση του φυσικού περιβάλλοντος, του τοπίου και της βιοποικιλότητας, μέσα από αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς στην ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας, όπου χρειάζεται.
Το ΕΧΠ-Τ ορίζει επίσης το πλαίσιο για τη ρύθμιση τουριστικών δραστηριοτήτων, ανάμεσά τους και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Προβλέπονται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου, όπως ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων, η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος, η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού και ο περιορισμός της νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων των νεόδμητων κατοικιών.
Για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, έγκρισης ΟΥΤΔ ή ΕΠΣ που βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του Πλαισίου, οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται όταν πριν από τη δημοσίευση είχε εκδοθεί αρμοδίως συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος.
Η μεταβατική προστασία καλύπτει, ενδεικτικά, περιπτώσεις ΑΕΠΟ ή εισήγησης περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή οικοδομικής άδειας, πλήρους φακέλου προέγκρισης δόμησης και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα.
Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια, όπως τα ΤΠΣ και τα ΕΠΣ, καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ρυθμίσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους σημαντικούς τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας και οι υδατοκαλλιέργειες. Για αιολικά πάρκα, εντός των περιοχών Α και Β και για νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξή τους για αυτοκατανάλωση.
Στόχος είναι η καλύτερη χωρική οργάνωση των διαφορετικών χρήσεων, ώστε να περιορίζονται οι συγκρούσεις, να προστατεύεται το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.
Το τελικό κείμενο που θεσμοθετήθηκε διατηρεί τον βασικό στρατηγικό προσανατολισμό του κειμένου διαβούλευσης του 2024, αλλά ενσωματώνει προσαρμογές που προέκυψαν από την εκτεταμένη διαβούλευση, τη ΣΜΠΕ, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και την περιβαλλοντική έγκριση.
Οι αλλαγές αφορούν κυρίως περισσότερες και πιο εξειδικευμένες κατευθύνσεις για την αυξημένη προστασία του νησιωτικού και του παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura και άλλων προστατευόμενων περιοχών, καθώς και των ευαίσθητων τοπίων. Περιλαμβάνουν επίσης μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα, στις περιβαλλοντικές επιδόσεις των καταλυμάτων, στην ένταξη των νεοκλασικών κτηρίων στις τουριστικές ρυθμίσεις, στην περαιτέρω ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας στις περιοχές Ε, στον περιορισμό της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης και στη ρητή σύνδεση με εξειδικευμένο μηχανισμό παρακολούθησης. Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε και στις μεταβατικές διατάξεις, στις πρόσθετες ρυθμίσεις για τα νησιά και στις προτεινόμενες κατευθύνσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
