Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός βρέθηκε στο επίκεντρο, την ώρα που επενδύσεις, άδειες και έργα παραμένουν μπλεγμένα σε δικαστικές και διοικητικές εκκρεμότητες. Δύο χρόνια μετά την ανατροπή των κινήτρων του ΝΟΚ, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αναζητά σταθερούς κανόνες και καθαρές διαδικασίες.
Τα προβλήματα αναδείχθηκαν στο συνέδριο Green Deal Greece 2026, που διοργάνωσε το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) στο Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος. Από τις παρεμβάσεις προέκυψε ότι η ανάπτυξη δεν εξαρτάται μόνο από κεφάλαια και οικόπεδα, αλλά και από τη δυνατότητα των επενδυτών να γνωρίζουν εκ των προτέρων το πλαίσιο, να εξασφαλίζουν τις άδειες και να υλοποιούν τα έργα χωρίς πολυετείς εμπλοκές.
Την έκταση της αβεβαιότητας που εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά, δύο χρόνια μετά τις δικαστικές εξελίξεις γύρω από τον ΝΟΚ, περιέγραψε ο αντιπρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της TEN BRINKE HELLAS, Φώτης Γιόφτσιος, μεταφέροντας την εμπειρία της εταιρείας από επενδύσεις που έχουν βρεθεί αντιμέτωπες με διαφορετικού τύπου εμπλοκές.
Η ολλανδικών συμφερόντων εταιρεία, όπως ανέφερε, έχει επενδύσει εκατομμύρια ευρώ σε ακίνητα των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ανασταλεί μετά από προσφυγές. Σε μία από τις υποθέσεις που περιέγραψε, η εκδίκαση είχε ήδη πραγματοποιηθεί, χωρίς να έχει εκδοθεί ακόμη απόφαση. Στο μεταξύ, τα έξοδα συνεχίζουν να συσσωρεύονται, το κατασκευαστικό κόστος αυξάνεται και τα αρχικά επιχειρηματικά σχέδια παύουν να ανταποκρίνονται στις νέες συνθήκες.
«Δεν περιμένουμε να εγγυηθεί το κράτος τα επιχειρηματικά μας σχέδια. Το ρίσκο αυτό είναι δικό μας. Αλλά πρέπει να εγγυηθεί τους κανόνες βάσει των οποίων αυτά καταρτίστηκαν», επεσήμανε ο κ. Γιόφτσιος.
Το δεύτερο παράδειγμα αφορά οικιστικά ακίνητα στα οποία η κατασκευή έχει ολοκληρωθεί και έχει ήδη πωληθεί το 80% των διαμερισμάτων. Η προσπάθεια νόμιμης αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας προσέκρουσε, σύμφωνα με τον ίδιο, στο πλαίσιο που απαιτεί την κατάργηση των πολεοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ κατά την αναθεώρηση. Όταν, όμως, τα κτίρια έχουν ήδη κατασκευαστεί με βάση τις νόμιμες άδειες που είχαν εκδοθεί, η συγκεκριμένη απαίτηση δημιουργεί ένα ιδιαίτερα σύνθετο πρόβλημα, με αποτέλεσμα να μπλοκάρει η διαδικασία αναθεώρησης.
Η τρίτη περίπτωση αφορά ακίνητο δίπλα στον Κηφισό, σε περιοχή που έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης εδώ και περίπου 35 χρόνια. Παρά την ύπαρξη πράξης εφαρμογής και τις προϋποθέσεις που, σύμφωνα με τον κ. Γιόφτσιο, είχαν δημιουργηθεί για την αξιοποίηση των ακινήτων, οι οικοδομικές άδειες ανεστάλησαν καθώς δεν έχει γίνει διευθέτηση του ποταμού. Όπως τόνισε, ο Κηφισός έχει ήδη διευθετηθεί στην πράξη, ωστόσο η διοικητική εκκρεμότητα παραμένει, χωρίς να έχει ανατεθεί ακόμη η σχετική μελέτη.
«Πότε όλα αυτά τελικά θα διευθετηθούν;» ήταν το ερώτημα που έθεσε προς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), επισημαίνοντας ότι δεν είναι δυνατόν οι επενδυτές να τηρούν τους κανόνες και να σέβονται τις περιβαλλοντικές απαιτήσεις, αλλά να μην μπορούν να γνωρίζουν πότε θα αρθούν τα εμπόδια που καθυστερούν τα έργα τους.
Ο ίδιος έθεσε, τέλος, ζήτημα θεσμοθέτησης πλαισίου αποζημίωσης για περιπτώσεις στις οποίες αποδεικνύεται ότι ένας επενδυτής ενήργησε νόμιμα, αλλά υπέστη ζημιά εξαιτίας των σχετικών εμπλοκών. Το αίτημα δεν αφορά την ανάληψη του επιχειρηματικού ρίσκου από το κράτος, αλλά την αντιμετώπιση των συνεπειών που προκαλεί η αδυναμία του διοικητικού και θεσμικού συστήματος να λειτουργήσει με σαφείς και προβλέψιμους κανόνες.
Πίσω από την αβεβαιότητα που κρατά τις επενδύσεις σε εκκρεμότητα, αναδεικνύεται μια εξίσου πιεστική ανάγκη. Η δημιουργία περισσότερων κατοικιών με ενοίκια προσιτά για τους εργαζόμενους και τα νοικοκυριά. Ο διευθύνων σύμβουλος της DIMAND, Δημήτρης Ανδριόπουλος, υπογράμμισε ότι σήμερα δεν υπάρχει το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας από ιδιώτες, καθώς το κόστος κατασκευής, τα υψηλά επιτόκια και οι υπόλοιπες επιβαρύνσεις δυσκολεύουν τη δημιουργία βιώσιμων επενδύσεων με χαμηλά ενοίκια.
Ως βασικό κριτήριο για την προσιτή κατοικία ανέφερε ότι το μίσθωμα δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 25%-30% του καθαρού εισοδήματος του εργαζομένου. Για να καταστεί αυτό εφικτό, κατά τον ίδιο, απαιτούνται ειδικά οικονομικά και φορολογικά κίνητρα, όπως μειωμένος ΦΠΑ στην κατασκευή και φορολογικές ελαφρύνσεις, αλλά και όροι που θα διασφαλίζουν ότι τα συγκεκριμένα διαμερίσματα θα παραμένουν στην αγορά ενοικίασης.
Όπως αποκάλυψε, βρίσκονται σε εξέλιξη συζητήσεις με την κυβέρνηση για τη διαμόρφωση ενός τέτοιου πλαισίου, με στόχο να εξεταστούν οι δημοσιονομικές επιπτώσεις και οι παράμετροι εφαρμογής του. Πρόκειται για ένα μοντέλο που επιχειρούν να αναπτύξουν και άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία.
Ο κ. Ανδριόπουλος ξεκαθάρισε ότι η προσιτή κατοικία διαφέρει από την κοινωνική κατοικία, η οποία αποτελεί ευθύνη του κράτους. Στο μοντέλο που περιέγραψε, οι κατοικίες θα κατασκευάζονται κυρίως για μακροχρόνια ενοικίαση, θα μπορούν να αξιοποιούνται και δημόσια ακίνητα που διαθέτουν τα κατάλληλα χαρακτηριστικά και θα στηρίζονται σε οικονομικά και όχι πολεοδομικά κίνητρα. Δεν θα απαιτείται επιδότηση του ενοικίου, ενώ οι επενδυτές θα πρέπει να αποδέχονται χαμηλότερες αποδόσεις στην αρχική περίοδο, με προοπτική σταδιακής οικονομικής ωρίμανσης των έργων σε βάθος δεκαετίας ή δεκαπενταετίας.
Το βασικό του επιχείρημα ήταν ότι η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με αποσπασματικά μέτρα, αλλά με την ταχεία προσθήκη μεγάλου αριθμού κατοικιών στην αγορά. Όλα τα άλλα είναι τσιρότα για βαθιά τραύματα, σημείωσε χαρακτηριστικά, επιμένοντας ότι το ζητούμενο είναι ένα μοντέλο που θα αντιμετωπίζει ένα σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα και ταυτόχρονα θα μπορεί να χρηματοδοτηθεί και να παραμείνει οικονομικά βιώσιμο.
Την ανάγκη να προχωρήσει η οικοδομική δραστηριότητα παράλληλα με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού ανέδειξε ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, επαναφέροντας την πρότασή του για έναν νέο, απλό Οικοδομικό Κανονισμό περίπου δέκα άρθρων, με ξεκάθαρους και αντικειμενικούς κανόνες που δεν θα επιδέχονται διαφορετικές ερμηνείες από υπηρεσία σε υπηρεσία.
Ο ίδιος υποστήριξε ότι οι επιχειρήσεις χρειάζονται σταθερούς κανόνες για να μπορούν να λειτουργούν και να προγραμματίζουν τις επενδύσεις τους, ενώ έθεσε και το ζήτημα των καθυστερήσεων στη Δικαιοσύνη. Όπως ανέφερε, αποφάσεις που εκδίδονται έπειτα από τρία ή τέσσερα χρόνια μπορεί να έχουν καταστροφικές συνέπειες για μια επιχείρηση. Για τον λόγο αυτό, ζήτησε να υπάρχουν συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα στην απονομή της δικαιοσύνης.
Παράλληλα, επανέφερε την ανάγκη ενιαίας εποπτείας των Υπηρεσιών Δόμησης, με αξιοποίηση των ψηφιακών εργαλείων του ΤΕΕ, ώστε να περιοριστούν οι καθυστερήσεις και οι διαφορετικές διοικητικές πρακτικές.
Από την πλευρά της κυβέρνησης, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, ανέφερε ότι το ΥΠΕΝ θα εξετάσει την πρόταση του προέδρου του ΤΕΕ για έναν απλούστερο Οικοδομικό Κανονισμό, περίπου δέκα άρθρων, με σαφείς κανόνες. Παράλληλα, προανήγγειλε ότι θα τεθούν άμεσα σε δημόσια διαβούλευση τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ), το πλαίσιο για τη μεταφορά των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο και το Προεδρικό Διάταγμα για την αναγνώριση των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές. Η τελευταία εκκρεμότητα έχει ιδιαίτερη σημασία για την οικοδομησιμότητα των παρόδιων οικοπέδων, καθώς η αναγνώριση των δρόμων αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για τη δυνατότητα αξιοποίησής τους.
Στον πολεοδομικό σχεδιασμό εστίασε και η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη – Βιλιάλη, ανακοινώνοντας ότι προωθείται πρόσθετη χρηματοδότηση μέσω του Πράσινου Ταμείου για την ολοκλήρωση των πολεοδομικών και χωροταξικών μελετών σε όλη τη χώρα.
Όπως ανέφερε, με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης έχουν ήδη προκηρυχθεί μελέτες που καλύπτουν το 78% των δημοτικών ενοτήτων και περίπου το 80% της έκτασης της χώρας. Το επόμενο βήμα, ωστόσο, είναι η θεσμοθέτηση και εφαρμογή τους, ώστε οι χρήσεις γης και οι πολεοδομικοί κανόνες να αποκτήσουν νομική ισχύ και να προσφέρουν σαφήνεια σε πολίτες και επιχειρήσεις.
Η υφυπουργός ανακοίνωσε επίσης ότι οι πρώτες μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αναμένεται να τεθούν σε δημόσια διαβούλευση τις επόμενες ημέρες. Σε συνδυασμό με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, οι συγκεκριμένες ζώνες θα αποτελέσουν τα πρώτα εργαλεία για την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Την ανάγκη να εξασφαλιστούν κατάλληλες εκτάσεις για μεγάλης κλίμακας έργα προσιτής κατοικίας ανέδειξε ο πρόεδρος της ALUMIL, Γιώργος Μυλωνάς, επικαλούμενος την εμπειρία από αντίστοιχα οικιστικά συγκροτήματα στον Καναδά, στις ΗΠΑ και στην Αυστραλία. Όπως εξήγησε, το μεγάλο μέγεθος των αναπτύξεων επιτρέπει την καλύτερη κατανομή του κόστους κατασκευής και, κατ’ επέκταση, τη διάθεση κατοικιών προς ενοικίαση με χαμηλότερα μισθώματα.
Κατά τον ίδιο, στην Ελλάδα απαιτείται να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για την ενοποίηση επιμέρους εκτάσεων, ώστε να μπορούν να αναπτυχθούν μεγαλύτερα συγκροτήματα. Παράλληλα, υπογράμμισε την ανάγκη ο σχεδιασμός των πόλεων να λαμβάνει υπόψη την αυξανόμενη αστικοποίηση, τις μεταναστευτικές ροές και την προσαρμογή του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος στις σύγχρονες ανάγκες.
Από την πλευρά της, η κυρία Αναστασία Τουφεγγοπούλου, Διευθύντρια Πολεοδομικού Σχεδιασμού και Αδειοδοτήσεων της Lamda Development, στάθηκε στην ανάγκη ουσιαστικής απλοποίησης της αδειοδότησης διαδικασίας υπογραμμίζοντας ότι δεν μπορεί να εξαντλείται στην κωδικοποίηση της νομοθεσίας ή στη μεταφορά μιας γραφειοκρατίας σε ψηφιακό περιβάλλον. Μίλησε επίσης για την ανάγκη θεσμοθέτησης ενός αδειοδοτικού οδηγού για όλα τα έργα, τη διενέργεια οργανωμένων ελέγχων και την ασφάλεια δικαίου. «Έτσι ώστε ο κάθε επενδυτής, μικρός ή μεγάλος, να γνωρίζει τι χρειάζεται για το κάθε έργο», σημείωσε.
Στο Ελληνικό, όπου έχουν εκδοθεί περισσότερες από 1.000 άδειες, η εμπειρία της μεγάλης ανάπλασης λειτουργεί ως πεδίο εντοπισμού των κενών του συστήματος. Το ζητούμενο, σύμφωνα με την ίδια, είναι η αδειοδότηση να πάψει να αποτελεί το τελευταίο διοικητικό εμπόδιο πριν από την κατασκευή και να ενσωματωθεί εξαρχής στον σχεδιασμό και την υλοποίηση κάθε έργου.
Στην αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας ως πιθανής απάντησης στο στεγαστικό ζήτημα στάθηκε ο διευθύνων σύμβουλος της CONSORTIS, Γεώργιος Τσακούμης. Όπως σημείωσε, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν μακροπρόθεσμα να δημιουργήσουν νέες δυνατότητες πολεοδόμησης και ανάπτυξης κατοικιών, μέσω του καθορισμού χρήσεων γης και της επέκτασης οικισμών. Ωστόσο, επισήμανε ότι είναι απαραίτητο να αποσαφηνιστεί το καθεστώς της δημόσιας περιουσίας, ώστε ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν να μη μένουν ανενεργά.
Τη μεγάλη χρονική απόσταση ανάμεσα στον πολεοδομικό σχεδιασμό και την υλοποίησή του ανέδειξε ο πρόεδρος της ReDePlan, Σωκράτης Μπαλτάς, υποστηρίζοντας ότι η καθυστέρηση υπονομεύει τόσο τη βιώσιμη ανάπτυξη όσο και τη δυνατότητα της αγοράς να αξιοποιήσει τις ευκαιρίες που δημιουργούνται. Όπως ανέφερε, ο σχεδιασμός θα έπρεπε να συνοδεύεται από σαφή προοπτική εφαρμογής. Έφερε ως παράδειγμα τον Ελαιώνα, όπου ο αρχικός σχεδιασμός ολοκληρώθηκε πριν από περίπου 30 χρόνια, χωρίς να έχουν υλοποιηθεί στο σύνολό τους όσα προβλέπονταν. Για τον ίδιο, αγορά και διοίκηση πρέπει να αντιληφθούν ότι ο τελικός στόχος δεν είναι η ολοκλήρωση μιας μελέτης, αλλά η μετατροπή της σε έργα.
Από τη δική του πλευρά, ο διευθύνων σύμβουλος της Ανάπλαση Δημοσίων Χώρων Α.Ε., Πολυχρόνης Ακριτίδης, παρουσίασε τις επόμενες κινήσεις για τον Ελαιώνα, όπου οι καθυστερήσεις δεκαετιών έχουν αφήσει ανοιχτά ζητήματα, μεταξύ άλλων και ως προς τις αποζημιώσεις για τις εκτάσεις γης. Αναφερόμενος στην προκήρυξη του αρχιτεκτονικού διαγωνισμού για την περιοχή, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής προτάσεων τη 16η Νοεμβρίου, ανέφερε ότι θα ακολουθήσουν κανονιστικές ρυθμίσεις.
Ένα διαφορετικό μοντέλο παρέμβασης, με επίκεντρο την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, παρουσίασε ο διευθυντής της Υπηρεσίας Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων, κ. Παναγιώτης Κισκήρας. Όπως ανέφερε, το πρόγραμμα περιλαμβάνει την κατασκευή 10.454 νέων κατοικιών για στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων σε όλη τη χώρα, καθώς και την ανακαίνιση 7.030 υφιστάμενων οικημάτων, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2030.
Στο πλαίσιο της Κοινωνικής Αντιπαροχής, έχουν παραχωρηθεί τρία στρατόπεδα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την Πάτρα, σε συνεργασία με το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας. Στις εκτάσεις αυτές προβλέπεται η κατασκευή 1.900 κατοικιών προς μίσθωση με χαμηλό ενοίκιο, καθώς και 600 κατοικιών για στρατιωτικούς. Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Κισκήρα, το 15% των κατοικιών που κατασκευάζονται σε παραμεθόριες περιοχές διατίθεται σε γιατρούς και εκπαιδευτικούς που διορίζονται εκεί. Οι πρώτες κατοικίες έχουν ήδη παραδοθεί στον Έβρο και σε ακριτικά νησιά. Η χρηματοδότηση του προγράμματος προέρχεται κατά 85% από το υπουργείο και κατά 15% από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων.
