key001>Ο χρόνος είναι χρήμα
Το μόνο δεδομένο για τους ιδιοκτήτες κατοικιών που παραμένουν κλειστές ή αξιοποιούνται σε βραχυχρόνια μίσθωση («τύπου Airbnb») είναι ότι, αν τηρηθούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και το μισθωτήριο συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μπορούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών, δηλαδή 36 ενοίκια, για κάθε σπίτι που θα διαθέσουν προς μακροχρόνια μίσθωση από εφέτος.
Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως έκτακτο και προσωρινό. Είχε εξαρχής ημερομηνία λήξης, ως κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, με στόχο να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση και να μετριαστούν οι πιέσεις στο στεγαστικό και στις τιμές ενοικίων.
Με την αβεβαιότητα για το 2027 να παραμένει, το ρίσκο για τους ιδιοκτήτες είναι διπλό:
* από τη μία, μια βιαστική μίσθωση χωρίς ενδεχομένως σωστό έλεγχο του μισθωτή, της σύμβασης και των τεχνικών προϋποθέσεων μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα.
* από την άλλη, η αναμονή για πιθανή παράταση μπορεί να οδηγήσει στο να μη προλάβουν τελικά τις προθεσμίες και να χάσουν το κίνητρο που ισχύει σήμερα.
Ποιες ενέργειες τρώνε χρόνο
Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι να ελέγξουν, πιθανότατα με τη βοήθεια λογιστή, το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου που θέλουν να αξιοποιήσουν. Για να δοθεί φοροαπαλλαγή δεν αρκεί να δηλώσουν απλώς σε μια αίτηση ότι το σπίτι ήταν «κλειστό». Πρέπει να αποδεικνύεται μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 για το χρονικό διάστημα που ορίζει ο νόμος ή ότι είχε δηλωθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σχετικό Μητρώο.
Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκτιμήσει αν η κατοικία είναι πρακτικά κατάλληλη και έτοιμη να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση. Για σπίτια που έμειναν κλειστά για τρία χρόνια ή και δεκαετίες, αυτό μπορεί να σημαίνει βάψιμο, επανασύνδεση σε ρεύμα ή ύδρευση, πιστοποιητικά, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, αλλαγές σε κουφώματα ή δάπεδα, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας, έλεγχο θέρμανσης και κλιματισμού, καθώς και βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης.
Όλα αυτά χρειάζονται χρόνο. Γι’ αυτό ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητο απαιτεί παρεμβάσεις θα ήταν πρακτικά χρήσιμο να ξεκινήσουν νωρίτερα.
Χρόνο θα απαιτήσει επίσης η αναζήτηση του κατάλληλου ενοικιαστή, η ανάρτηση αγγελιών ή η επιλογή μεσίτη, οι επισκέψεις για γνωριμία και συμφωνία με τον υποψήφιο μισθωτή, η διαπραγμάτευση και η σύνταξη μισθωτηρίου.
Τίποτα από αυτά δεν αρκεί όμως για να «κλειδώσει» η φοροαπαλλαγή, αν δεν γίνει και η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Ακόμη κι αν δώσουν τα χέρια με τον ενοικιαστή που επέλεξαν, υπογραφούν συμβόλαια ή δοθούν προκαταβολές, καμία από αυτές τις ενέργειες δεν εξασφαλίζει το όφελος αν δεν κατατεθεί στην ΑΑΔΕ το συμβόλαιο της επιλέξιμης μίσθωσης, με πλήρη τήρηση των προϋποθέσεων.
Γι’ αυτό, ασφαλέστερη πρακτική είναι να έχει ολοκληρωθεί η αναζήτηση ενοικιαστή και να έχουν πέσει οι υπογραφές έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου, ώστε να μην κινούνται στο όριο υπό πίεση προθεσμιών, διαδικασιών ή απρόβλεπτων εμπλοκών.
Ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%
Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:
– κατοικία που ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
– κατοικία που είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ακίνητο πλέον μπορεί να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως κατοικία, με ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας.
Η βασική διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Υπάρχει και ειδική πρόβλεψη για μίσθωση τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Για τις κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να αποδεικνύεται η προηγούμενη χρήση τους μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.
Πώς υπολογίζεται το όφελος
Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης και αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η ρύθμιση δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από κάθε φορολογική ή λειτουργική υποχρέωση που συνδέεται με το ακίνητο. Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος 15%-45% επί των ενοικίων που θα εισπράττει στη συγκεκριμένη περίοδο. Ωστόσο δεν καταργεί τον ΕΝΦΙΑ ή τα έξοδα για ασφαλιστικές ή άλλες υποχρεώσεις που μπορεί να συνδέονται με την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου.
Το όφελος είναι σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που εισπράττει ενοίκια για τρία χρόνια μπορεί να υπολογίσει πόσο φόρο θα γλιτώσει, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος που λαμβάνει από τα ακίνητα που εκμισθώνει.
Σε κάθε περίπτωση, η ακριβής ωφέλεια δεν είναι ίδια για όλους. Εξαρτάται από:
– το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,
– τη διάρκεια της μίσθωσης,
– το αν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις,
– το ιδιοκτησιακό καθεστώς,
– το αν υπάρχουν συνιδιοκτήτες,
– τη σωστή δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
