Νέο ρόλο αποκτά ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών, καθώς από εργαλείο ρύθμισης χρεών περνά πλέον και σε μηχανισμό διαχωρισμού και προστασίας της κύριας κατοικίας από πλειστηριασμούς. Για πρώτη φορά, οφειλέτες που πέρα από ένα σπίτι διαθέτουν και εξοχικό, οικόπεδα ή κτήμα στο χωριό μπορούν να διασφαλίσουν την κατοικία τους, αφήνοντας τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία να ρευστοποιηθούν.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έθεσε σε πλήρη λειτουργία από τις 21 Σεπτεμβρίου τη νέα δυνατότητα για τους οφειλέτες, μέσω της πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (www.keyd.gov.gr ή στο Gov.gr και στη διαδρομή: Περιουσία και φορολογία – Διαχείριση οφειλών – Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών).
Με τη νέα επιλογή, ο εξωδικαστικός μηχανισμός μετατρέπεται, όπως τόνισε στη Βουλή ο Κυριάκος Πιερρακάκης, σε εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας. Παράλληλα, πέρα από τη θωράκιση του σπιτιού από πλειστηριασμούς, ο οφειλέτης μπορεί να πετύχει μεγαλύτερη διαγραφή οφειλών και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις σε σχέση με αυτές που προσφέρει ήδη η πλατφόρμα.
«Δίνεις ακίνητο, σώζεις το σπίτι»
Η νέα επιλογή δίνει τη δυνατότητα στον οφειλέτη να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από τα υπόλοιπα ακίνητα. Έτσι, το υπόλοιπο της οφειλής περιορίζεται αυτομάτως στην αξία του σπιτιού που διατηρεί, ή και χαμηλότερα, μειώνοντας το βάρος που απομένει να εξυπηρετηθεί και εξασφαλίζοντας ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής, χωρίς να κινδυνεύει η κατοικία του.
Το αντάλλαγμα είναι η συναίνεση των πιστωτών για τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων, μέσω απλοποιημένης διαδικασίας πλειστηριασμού. Βασικό κριτήριο για την επιλογή αυτή είναι ότι ο οφειλέτης δεν κινδυνεύει να εκποιηθεί το σύνολο των ακινήτων του στο πρώτο «στραβοπάτημα» της ρύθμισης, αλλά εξαιρεί και προφυλάσσει εγκαίρως την κύρια κατοικία του.
Στην πράξη, οι οφειλέτες που έχουν ακίνητα θα βλέπουν στην οθόνη του ηλεκτρονικού υπολογιστή τους δύο εναλλακτικές οδούς αποπληρωμής, ώστε να επιλέξουν εκείνη που ταιριάζει περισσότερο στις ανάγκες και στις δυνάμεις τους.
Αν ένας οφειλέτης κάνει σήμερα αίτηση στον Εξωδικαστικό και έχει ληξιπρόθεσμα χρέη 500.000 ευρώ, αλλά διαθέτει κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και λοιπά ακίνητα αξίας επίσης 200.000 ευρώ:
Η συνήθης πρόταση του Εξωδικαστικού, όπως λειτουργεί μέχρι σήμερα, παρέχει μακρά περίοδο αποπληρωμής έως 35 έτη για να δώσει «ανάσες», διευκολύνοντάς τον να αποπληρώσει. Ο μηχανισμός μπορεί να του δώσει ρύθμιση αποπληρωμής μέχρι και 420 δόσεις, ανάλογα με τα εισοδήματα που εμφανίζει.
Ταυτόχρονα, περιορίζει και την οφειλή με βάση την αξία των περιουσιακών στοιχείων που διαθέτει. Στο παράδειγμα αυτό, ο οφειλέτης παίρνει «κούρεμα» 100.000 ευρώ, επειδή διαθέτει ακίνητα αξίας 400.000 ευρώ.
Μεγαλύτερη μείωση οφειλής πάνω από το όριο αυτό δεν είναι επιτρεπτή. Διαγραφή οφειλής δεν μπορεί να δοθεί αν η περιουσία υπερβαίνει το χρέος, ενώ όταν η περιουσία δεν επαρκεί για να καλύψει τα οφειλόμενα, το χρέος «κουρεύεται» μέχρι το ύψος της περιουσίας που διατηρεί και όχι πιο κάτω από αυτό, καθώς ο πιστωτής διατηρεί την αξία των ακινήτων ως εγγύηση για τυχόν αθέτηση της ρύθμισης.
Ακολουθώντας αυτή την οδό, ο οφειλέτης δεν χάνει την περιουσία του. Ωστόσο το χρέος παραμένει σχετικά υψηλό, ίσο με την αξία της περιουσίας του, και οι αντίστοιχες δόσεις βγαίνουν αισθητά μεγαλύτερες.
Η επιλογή αυτή εξυπηρετεί όσους θεωρούν ότι μπορούν να αποπληρώσουν μέχρι τέλους τις δόσεις τους, κρατώντας και τα ακίνητά τους. Ρισκάρουν όμως ότι, αν σε βάθος χρόνου οι δόσεις τούς πιέσουν περισσότερο και η ρύθμιση γίνει μη βιώσιμη, σε περίπτωση καθυστερήσεων και αθέτησης πληρωμών η προστασία χάνεται, το σύνολο της περιουσίας μπορεί να βγει στο «σφυρί» και ο οφειλέτης να χάσει τα πάντα.
Με τη νέα δυνατότητα, ο οφειλέτης δηλώνει στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού ότι θέλει να εξαιρέσει την κύρια κατοικία του και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Με βάση το νέο πλαίσιο, η προς ρύθμιση οφειλή μειώνεται στα 200.000 ευρώ, αποκλειστικά με βάση την αξία της κύριας κατοικίας που διατηρεί, γεγονός που σημαίνει μικρότερες δόσεις και μεγαλύτερη ασφάλεια για το σπίτι του.
Στο ίδιο παράδειγμα, η αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ μειώνεται κατά 300.000 ευρώ και η νέα οφειλή περιορίζεται σε 200.000 ευρώ, όσο είναι η αξία της κατοικίας του. Η οφειλή «κουρεύεται» κατά 100.000 ευρώ όπως και στην πρώτη λύση, ενώ τα 200.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων διαγράφουν οριστικά χρέος προς τους πιστωτές. Από αυτή την άποψη, η ρύθμιση μέσω της πλατφόρμας λειτουργεί όπως οι ρυθμίσεις που έδιναν τα δικαστήρια του «νόμου Κατσέλη» (ν.3869/2010), δηλαδή με προστασία της κύριας κατοικίας και ρευστοποίηση των υπολοίπων ακινήτων.
Το κέρδος για τον οφειλέτη είναι ότι για έως 35 έτη θα πληρώνει σχεδόν μισή δόση σε σχέση με την πρώτη επιλογή, με πιο ασφαλή και βιώσιμη ρύθμιση και χωρίς να τίθεται σε εκποίηση η κατοικία που δηλώνεται ως κύρια.
Κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, ο δανειολήπτης μπορεί να δηλώσει ότι θέλει να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.
Η πλατφόρμα διαχωρίζει τότε αυτόματα την κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα και η ρύθμιση υπολογίζεται με βάση μόνο την αξία του σπιτιού. Για παράδειγμα, αν ο οφειλέτης διαθέτει την κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, με τη νέα διαδικασία κρατά την κύρια κατοικία και αποδέχεται τη ρευστοποίηση του εξοχικού ή του οικοπέδου, στην έκταση που χρειάζεται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η επιλογή αυτή παρέχεται σε οικειοθελή βάση, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη. Αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα, όχι εταιρίες, και ιδίως νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, αλλά και αυτοαπασχολούμενους ή επαγγελματίες με χρέη από επιχειρηματική δραστηριότητα και δάνεια.
Εφόσον η πρόταση γίνει αποδεκτή και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, η σύμβαση αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου: από τη μία η εκποίηση των λοιπών ακινήτων εντάσσεται στους όρους της συμφωνίας, ενώ από την άλλη απαγορεύει στους πιστωτές να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα στην κύρια κατοικία, τουλάχιστον για όσο ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση.
Για όσους είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό αλλά αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση επειδή οι δόσεις είχαν βγει υψηλές και δεν μπόρεσαν να τις τηρήσουν, προβλέπεται δυνατότητα νέας αίτησης για διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης. Πρακτικά, για αυτούς η διορία λήγει στις 20 Μαρτίου 2027.
Παράλληλα, η ίδια δυνατότητα επεκτείνεται και σε οφειλέτες που είχαν ζητήσει στο παρελθόν υπαγωγή στον νόμο 3869/2010 (νόμος Κατσέλη), εφόσον δεν υπάρχει πλέον εκκρεμοδικία.
Η νέα δυνατότητα αφορά οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα. Αν ο οφειλέτης έχει ως μοναδικό ακίνητο την κύρια κατοικία του, δεν υπάρχει εναλλακτική λύση πέρα από την «κλασική» ρύθμιση του Εξωδικαστικού με 240 δόσεις για χρέη προς το Δημόσιο και έως 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς. Παράλληλα, η πλατφόρμα έχει ανοίξει και δέχεται πλέον χρέη από 5.000 ευρώ, αντί για 10.000 ευρώ που ίσχυε κατ’ ελάχιστον, ώστε οφειλέτες με 6.000, 7.500 ή 9.500 ευρώ προς ΑΑΔΕ, e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers να μπορούν να ζητήσουν συνολική ρύθμιση «όλα σε ένα».
Σε κάθε περίπτωση, άφεση χρέους άνευ όρων δεν προβλέπεται. Η προστασία της κατοικίας παύει αν ο οφειλέτης αθετήσει τους όρους της, ενώ η απαγόρευση πλειστηριασμού αφορά μόνο τους πιστωτές που συμμετέχουν και δεσμεύονται από τη διαδικασία. Χρέη προς τρίτους, όπως για κοινόχρηστα κ.λπ., δεν καλύπτονται αυτόματα από τη συμφωνία και μπορεί, αν υπάρχει άλλος τέτοιος πιστωτής, να κινηθεί και κατά της κύριας κατοικίας, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Αν μάλιστα ο πλειστηριασμός αυτός προχωρήσει, τότε μπορούν να ζητήσουν να πληρωθούν και οι πιστωτές της ρύθμισης από το προϊόν της εκποίησης.
ΦΩΤΟ ΑΡΧΕΙΟΥ
